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Wohnungen und Wohnräume in Untermiete

Hier finden Sie grundlegende Informationen zum Thema "Untermiete von Wohnungen oder Wohnräumen":

Was ist Miete?

Wohnungsmiete setzt immer eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung voraus. (Unter-)Miete ist daher zunächst einmal von der unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum (Leihe, Prekarium) zu unterscheiden. Während das Prekarium (Bittleihe) mangels fixer Laufzeit jederzeit von der Überlasserin/vom Überlasser widerrufen werden kann, wird bei der Leihe ein Rechtsanspruch auf die Wohnraumbenützung für eine bestimmte Zeit geschaffen (Vereinbarung einer Befristung oder zumindest Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist).

Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung - und damit keine Miete - liegt vor, wenn von der Benützerin/vom Benützer vereinbarungsgemäß gar nichts oder nur die durch den Gebrauch des Objektes entstehenden Kosten (im wesentlichen also die Wohnungsbetriebskosten wie Strom, Gas etc.) bzw. darüber hinaus noch ein geringer "Anerkennungszins" (Faustregel: bis zu zirka 10 Prozent des ortsüblichen und nach dem Mietrecht infrage kommenden Mietzinses) bezahlt werden muss.

Hinweis: Die gänzliche Weitergabe einer Wohnung durch die Hauptmieterin/den Hauptmieter ohne Zustimmung der Haus- oder Wohnungseigentümerin/des Haus- oder Wohnungseigentümers kann zur Aufkündigung des Hauptmietvertrages führen. Dies unabhängig davon, ob es sich um eine entgeltliche oder unentgeltliche Weitergabe des Mietobjektes handelt.

Wer nahe Familienangehörige oder eine Lebensgefährtin/einen Lebensgefährten bei sich wohnen lässt, tut dies meist ohne vertragliche Grundlage. Wenn nicht familienrechtliche Pflichten bestehen (Unterhaltsansprüche), können solche bloß faktischen Wohnverhältnisse von der Überlasserin/vom Überlasser jederzeit beendet werden. Auch wenn sich eine Lebensgefährtin/einLebensgefährte an den Kosten des gemeinsamen Haushaltes beteiligt, führt das grundsätzlich nicht zum Entstehen eines (Unter-) Mietverhältnisses.

Was ist Untermiete?

Ob Haupt- oder Untermiete vorliegt, hängt allein von der Rechtstellung der Vermieterin/des Vermieters ab. Auf die Bezeichnung als "Hauptmiete" oder "Untermiete" in der Vertragsurkunde kommt es nicht an.

Bei der Vermietung durch die Haus- oder Wohnungseigentümerin/den Haus- oder Wohnungseigentümer entsteht ein Hauptmietverhältnis. Wird eine Wohnung oder ein Wohnraum von der Hauptmieterin/von dem Hauptmieter weitervermietet, liegt Untermiete vor. Eine Ausnahme gilt dann, wenn jemand ein ganzes Mehrfamilienhaus angemietet hat (Generalmiete) und einzelne Objekte weitervermietet. Hier kommen Hauptmietverträge zustande, obwohl die Vermieterin/der Vermieter selber nur Mieterin/Mieter ist.

Untervermietet kann eine ganze Wohnung werden, oder auch nur ein Wohnungsteil (z.B. ein Zimmer der Wohnung zur alleinigen Benützung samt Mitbenützung von Küche, Bad, WC).
Aber Vorsicht
: Vermietet eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter sein Mietobjekt ohne Erlaubnis der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters (= Haus- oder Wohnungseigentümer) zur Gänze weiter, kann das Hauptmietverhältnis im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes von der Hauptvermieterin/ von dem Hauptvermieter aufgekündigt werden, wenn nicht bloß eine vorübergehende Ortabwesenheit der Hauptmieterin/des Hauptmieters vorliegt. Der Kündigungsgrund liegt selbst dann vor, wenn die gänzliche Weitergabe des Mietobjektes durch die Hauptmieterin/den Hauptmieter unentgeltlich, z.B. prekaristisch, erfolgt (außer das Mietobjekt wurde an nahe Angehörige der Hauptmieterin/des Hauptmieters weitergegeben, die schon bisher gemeinsam mit ihr/ihm dort gewohnt haben).

UntermieterInnen sind weniger gut geschützt als HauptmieterInnen.

Untermietverhältnisse können leichter aufgekündigt werden als Hauptmietverhältnisse und es darf ein höherer Mietzins vereinbart werden. Auch die Durchsetzung von Mieterrechten ist bei Untermiete oft schwieriger als bei Hauptmiete. Das sogenannte wohnrechtliche Außerstreitverfahren (Schlichtungsstelle) steht einer Untermieterin/einem Untermieter nur für die Anerkennung als Hauptmieterin/Hauptmieter, die Rückforderung verbotener Ablösen und die Überprüfung/Herabsetzung des Untermietzinses offen. Alle anderen Mieterrechte müssen mit Klage beim Bezirksgericht durchgesetzt werden.

Als Untermieterin/Untermieter leitet man sein Benützungsrecht ausschließlich von der Untervermieterin/von dem Untervermieter (=HauptmieterIn) ab und steht in keinem Vertragsverhältnis mit der Hauptvermieterin/dem Hauptvermieter (=Haus- oder WohnungseigentümerIn).

Ein Wechsel in der Person der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters (das Haus oder die Eigentumswohnung wird verkauft oder vererbt), hat keine direkten Auswirkungen auf ein bestehendes Untermietverhältnis. Wurde im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes von der Hauptvermieterin/ von dem Hauptvermieter eine Zustimmung zur Untervermietung erteilt, ist an diese auch deren/dessen NachfolgerIn (ErbIn oder KäuferIn) gebunden. Nur im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes kann die Käuferin/der Käufer des Objektes (= neue Hauptvermieterin/neuer Hauptvermieter) einen bestehenden Hauptmietvertrag unmittelbar nach dem Ankauf aufkündigen, wenn das Hauptmietverhältnis nicht im Grundbuch ersichtlich gemacht wurde.

Kauft die Hauptmieterin/der Hauptmieter (= UntervermieterIn) die von ihr/ihm weitervermietete Wohnung, bleibt das bestehende Untermietverhältnis weiter ein solches und wandelt sich nicht in ein Hauptmietverhältnis um.

Das Untermietverhältnis ist vom aufrechten Hauptmietverhältnis abhängig.

Wird der Hauptmietvertrag beendet, kann die Hauptvermieterin/der Hauptvermieter die Räumung des Objektes auch gegen die Untermieterin/den Untermieter durchsetzen. Über die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hat die Untervermieterin/der Untervermieter ihre/seinen Untermieterin/Untermieter daher unverzüglich zu informieren. Verliert die Untermieterin/der Untermieter die Wohnung weil der Hauptmietvertrag beendet wurde, können für ihn Schadenersatzansprüche gegen die Untervermieterin/ den Untervermieter in Betracht kommen. Die Haftung aus Schadenersatz setzt immer ein vorwerfbares Verhalten (Verschulden) der Untervermieterin/des Untervermieters voraus.

Wurde ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung (über einen "Strohmann") abgeschlossen um der/dem nominellen Untermieterin/Untermieter die bessere Rechtsstellung der Hauptmiete zu verwehren, liegt Scheinuntermiete vor. In solchen Fällen kann die Untermieterin/der Untermieter bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Anerkennung als Hauptmieterin/Hauptmieter stellen.

Indizien für ein derartiges Umgehungsgeschäft sind:

  • die Untervermieterin/der Untervermieter vermietet mehrere Wohnungen im Haus,

  • die Untervermieterin/der Untervermieter hat selber nur einen befristeten Hauptmietvertrag und vermietet das Objekt zur Gänze weiter,
  • es gibt ein wirtschaftliches oder persönliches Naheverhältnis zwischen Eigentümerin/Eigentümer und Hauptmieterin/Hauptmieter. Der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieterin/Hauptmieter bei der Schlichtungsstelle ist allerdings nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes möglich.


Subuntermiete

Vermietet eine Untermieterin/ein Untermieter das Mietobjekt weiter, kommt ein Subuntermietverhältnis zustande. Für Untermiete und Subuntermiete gelten grundsätzlich die gleichen Regelungen.

Wann darf untervermietet werden?

Kein Problem gibt es, wenn eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter im Rahmen einer ausdrücklichen Erlaubnis der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters (=Haus- oder WohnungseigentümerIn) weitervermietet. Eine solche Zustimmung der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters zur Untervermietung kann schon vorweg im Hauptmietvertrag erteilt werden oder erst später, unmittelbar vor der Untervermietung. In der Praxis stößt man als Hauptmieter freilich häufiger auf das Gegenteil, nämlich auf ein mietvertragliches Verbot der Untervermietung.

Keine Erlaubnis, aber auch kein Verbot.

Wurde eine Erlaubnis zur Untervermietung von der Hauptvermieterin/vom Hauptvermieter nicht erteilt und enthält der Hauptmietvertrag aber auch kein Verbot der Untervermietung, gilt Folgendes:

  • Die gänzliche Untervermietung des Mietobjektes stellt im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen Kündigungsgrund dar. Das heißt, der Hauptmietvertrag kann von der Hauptvermieterin/vom Hauptvermieter gerichtlich aufgekündigt werden. Der Kündigungsgrund liegt selbst dann vor, wenn die gänzliche Weitergabe des Mietobjektes durch die Hauptmieterin/den Hauptmieter unentgeltlich, z.B. prekaristisch, erfolgt (außer das Mietobjekt wurde an nahe Angehörige der Hauptmieterin/des Hauptmieters weitergegeben, die schon bisher gemeinsam mit ihm dort gewohnt haben).

    Vermietet eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter nicht die ganze Wohnung, sondern reserviert sich z.B. ein Zimmer für den eigenen Gebrauch, gilt auch dies als gänzliche Weitergabe, sofern die Hauptmieterin/der Hauptmieter sein Zimmer nicht tatsächlich regelmäßig bewohnt.

    Der Kündigungsgrund ist nur dann nicht gegeben, wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter bloß vorübergehend abwesend ist (z.B. ein einjähriger Auslandsaufenthalt zu Ausbildungszwecken) und von vornherein feststeht, dass die Hauptmieterin/der Hauptmieter in absehbarer Zeit wieder regelmäßig im Mietobjekt wohnen wird.

  • Die teilweise Untervermietung des Mietobjektes ist im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes grundsätzlich zulässig. Nur wenn wichtige Interessen der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters dadurch verletzt werden (z.B. die Untermieterin/der Untermieter ist der Hauptvermieterin/dem Hauptvermieter hinsichtlich unleidlichem Verhaltens bereits aus einem früheren Mietverhältnis bekannt oder durch Überbelag der Wohnung besteht die konkrete Gefahr von Schimmelbildung) kann dieser die Unterlassung der Untervermietung verlangen.

    Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten für Haupt- und Untermietverträge fast immer gesetzliche Mietzinsobergrenzen. Hier kann die Hauptvermieterin/der Hauptvermieter das Hauptmietverhältnis aufkündigen, wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter von der Untermieterin/vom Untermieter einen im Vergleich zum Hauptmietzins unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt. Praktische Relevanz hat dieser Kündigungsgrund vor allem bei der bloß teilweisen Untervermietung der Wohnung. Der Kündigungsgrund steht nur bei erheblichen Überschreitungen des (nach § 26 Mietrechtsgesetz) zulässigen Untermietzinses zu.

  • Die teilweise und die gänzliche Untervermietung im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes ist grundsätzlich zulässig. Nur wenn wichtige Interessen der Hauptvermieterin/ des Hauptvermieters dadurch verletzt werden (z.B. die Untermieterin/der Untermieter ist der Hauptvermieterin/dem Hauptvermieter hinsichtlich unleidlichem Verhaltens bereits aus einem früheren Mietverhältnis bekannt oder durch Überbelag der Wohnung besteht die konkrete Gefahr von Schimmelbildung), kann dieser die Unterlassung der Untervermietung verlangen.

    Zu bedenken ist aber, dass der gesetzliche Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes im Vollausnahmebereich nicht gilt. Falls auch die mietvertragliche Gestaltung keinen Schutz vor einer (willkürlichen) Aufkündigung bietet, sollte eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter vor jeder Untervermietung das Einvernehmen mit der Hauptvermieterin/dem Hauptvermieter suchen.

Verbot der Untervermietung im Mietvertrag

Enthält der Hauptmietvertrag ein Verbot der Untervermietung gilt Folgendes:

  • Die Untersagung der teilweisen Untervermietung ist in Hauptmietverträgen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht durchsetzbar, soweit die Hauptmieterin/der Hauptmieter von der Untermieterin/vom Untermieter keinen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt, durch die Aufnahme der Untermieterin/des Untermieters kein Überbelag entsteht (die Anzahl der BewohnerInnen die Anzahl der Wohnräume nicht übersteigt) und kein berechtigter Grund zur Annahme besteht, dass die Untermieterin/der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird (§ 11 Mietrechtsgesetz).

Verstöße einer Hauptmieterin/eines Hauptmieters gegen ein zulässiges Untermietverbot können von der Hauptvermieterin/vom Hauptvermieter stets mit gerichtlicher Unterlassungsklage geahndet werden. Die gänzliche Weitergabe des Mietobjektes stellt im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes überdies immer einen Kündigungsgrund dar, ebenso die (gänzliche oder teilweise) Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzins.

Erlaubte Untervermietung

Hinweis: Auch wenn eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter erlaubter Weise untervermietet, kann es später zu Problemen kommen. Im Verhältnis zur Hauptvermieterin/zum Hauptvermieter (Haus- oder WohnungseigentümerIn) hat sie/er sich das Verhalten der Untermieterin/des Untermieters zurechnen zu lassen. Verleidet die Untermieterin/der Untermieter anderen HausbewohnerInnen das Zusammenleben (z.B. häufiger Lärm in der Nacht), muss die Untervermieterin/der Untervermieter diesem Verhalten mit geeigneten Maßnahmen (bis zur Aufkündigung des Untermietvertrages) entgegenwirken, ansonsten sie/er Gefahr läuft, dass ihr/sein eigenes Hauptmietverhältnis gerichtlich aufgekündigt wird. Beschädigt die Untermieterin/der Untermieter das Mietobjekt, haftet die Hauptmieterin/der Hauptmieter der Hauptvermieterin/dem Hauptvermieter gegenüber auch für diese Schäden.

Subuntermiete

Die oben dargestellten Grundsätze für die Weitervermietung durch eine Hauptmieterin/einen Hauptmieter gelten im wesentlichen auch für die Weitervermietung des Objektes durch eine Untermieterin/einen Untermieter (Subuntermiete). Dieser/diesem kann von der Untervermieterin/vom Untervermieter (=HauptmieterIn) jedoch auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die teilweise Weitervermietung mit einer entsprechenden Klausel im Untermietvertrag wirksam untersagt werden. Hat eine Untermieterin/ein Untermieter selbst nur ein Zimmer zur alleinigen Benützung angemietet und vermietet sie/er dieses an eine andere Person weiter, ist diese Weitervermietung als gänzliche Weitergabe anzusehen.

Empfang von BesucherInnen

Unzulässig sind mietvertragliche Verbote, wonach eine Haupt- oder Untermieterin/ein Haupt- oder Untermieter keine Besuche empfangen darf. Grundsätzlich gilt dies auch für die Aufnahme von Familienangehörigen, soweit nicht sachliche Gründe ein solches Verbot rechtfertigen (z.B. örtliche Gegebenheiten, Zimmermiete).

Welche Formen von Untermiete gibt es?

Untermietverträge können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Aus Beweiszwecken und zur Vermeidung späterer Streitigkeiten empfiehlt sich der Abschluss eines schriftlichen Vertrages. Dieser sollte vor allem klare Regelungen zur Zusammensetzung des Mietzinses und zum Umfang des Benützungsrechtes enthalten. Wird nur ein Wohnungsteil untervermietet, ist auch die Frage der Aufteilung von Wohnungsbetriebskosten (Strom, Gas etc.) vertraglich zu regeln.

Hinweis: Schriftliche Untermietverträge sind beim Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern zu vergebühren, ebenso schriftliche Vertragsverlängerungen. Bei der Vergebührung handelt es sich um eine Einmalzahlung an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern ohne Wirkung auf die Gültigkeit des Vertrages.

Hinweis: Das Gesetz schützt Wohnungssuchende vor Überrumpelung. Verpflichtet sich eine Wohnungssuchende/ein Wohnungssuchender gleich bei der Erstbesichtigung zur Anmietung des Objektes, steht ihm ein Rücktrittsrecht zu (§ 30a Konsumentenschutzgesetz). Dieses Rücktrittsrecht (Frist: eine Woche ab Vertragserklärung bzw. ein Monat, wenn keine Belehrung über das Rücktrittsrecht erfolgt ist) gilt auch bei Privatvermietungen und Untermiete. Das Rücktrittsrecht steht einer (Unter-)Mieterin/einem (Unter-)Mieter aber immer nur zu, wenn das Mietobjekt ihr/ihm oder nahen Angehörigen als Hauptwohnsitz hätte dienen sollen.

Untermietverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Unbefristet bedeutet, dass das Vertragsende zunächst offen bleibt. Ein befristetes Untermietverhältnis endet hingegen nach Ablauf der vereinbarten Dauer. Benützt jedoch die Untermieterin/der Untermieter das Objekt nach Vertragsende weiter und bleibt die Untervermieterin/der Untervermieter untätig, kann es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses kommen.

Mindestbefristung

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine befristete Untervermietung von Wohnraum schriftlich und mindestens auf drei Jahre erfolgen. Andernfalls wäre die Befristung nicht durchsetzbar und würde ein unbefristetes Mietverhältnis entstehen. Die dreijährige Mindestbefristung und das Schriftformerfordernis muss auch bei jeder befristeten Vertragsverlängerung eingehalten werden. Mündliche Mietverträge sind demnach als unbefristet abgeschlossen anzusehen. Eine Obergrenze für die befristete Vermietung gibt es nicht. Auch „Kettenmietverträge“ (mehrere dreijährige Verlängerungen) sind zulässig. Die (vorzeitige) Beendigungsmöglichkeit ist bei befristeten Verträgen für beide Vertragsteile eingeschränkt.

Probleme bereitet die dreijährige Mindestbefristung, wenn von der Hauptmieterin/vom Hauptmieter eine kürzere Untervermietung für die Dauer einer vorübergehenden Ortsabwesenheit beabsichtigt ist. Zum Beispiel wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter die Wohnung nach einem einjährigen Auslandsaufenthalt zu Ausbildungszwecken wieder selbst benötigen wird. Dafür bieten sich folgende Möglichkeiten an:

 

  • Variante 1: Unbefristete Untervermietung
    Die Hauptmieterin/der Hauptmieter sollte die Untermieterin/den Untermieter jedenfalls über den voraussichtlichen Zeitpunkt des künftigen Eigenbedarfes informieren und dies im Untermietvertrag festhalten. Nach Abschluss des Untermietvertrags und rechtzeitig vor dem Eigenbedarf muss sich die Hauptmieterin/der Hauptmieter mit der Untermieterin/dem Untermieter über die einvernehmliche Beendigung der Untermiete und Rückstellung des Mietobjekts einigen. Dies sollte in Form einer schriftlichen Auflösungsvereinbarung festgehalten werden. Zur Bestärkung und für eine schnellere Durchsetzung kann dies auch mit einem gerichtlichen Räumungsvergleich vor dem örtlichen Bezirksgericht erfolgen. Kommt die einvernehmliche Beendigung nicht zustande, bleibt der Hauptmieterin/dem Hauptmieter aufgrund des gesetzlichen Kündigungsschutzes für UntermieterInnen nur mehr übrig, ihren/seinen Eigenbedarf mit einer Kündigung über das  Bezirksgericht durchzusetzen. Wenn die Kündigung beim Gericht von der Untermieterin/vom Untermieter bestritten wird, dauert das Gerichtsverfahren über die Kündigung mindestens ein halbes Jahr, meistens aber noch länger. 

  • Variante 2: Befristete Untervermietung
    Obwohl von Anfang an klar ist, dass die Untermiete kürzer dauern soll als die gesetzliche Mindestbefristung, wird der Untermietvertrag auf 3 Jahre befristet. Dazu ist die Vereinbarung einer vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit notwendig, um die Eigenbedarfskündigung beim Bezirksgericht zu ermöglichen, falls eine einvernehmliche Beendigung des Untermietvertrags nicht zustande kommt. Sonst gilt ebenfalls, wie bei Variante 1 (unbefristet) angeführt: die Hauptmieterin/der Hauptmieter hat die Untermieterin/den Untermieter bei Mietvertragsabschluss über den voraussichtlichen Eigenbedarf zu informieren, dies im Vertrag festzuhalten und sich in der Folge rechtzeitig um die einvernehmliche Auflösung des Untermietverhältnisses zu kümmern. Vorteil der Befristung kann sein, dass es unabhängig von gesetzlichen Kündigungsgründen und der Dauer des Kündigungsverfahrens ein Ablaufdatum für den Untermietvertrag als zusätzliche Absicherung gibt.

 

Probleme bereitet die dreijährige Mindestbefristung auch dann, wenn der Hauptmietvertrag selbst nur befristet ist und bereits früher als in drei Jahren ablaufen wird. Auch hier wird auf die oben stehenden Varianten verwiesen. Die Untervermieterin/der Untervermieter hat die Untermieterin/den Untermieter jedenfalls von vornherein über die Befristung des Hauptmietvertrages zu informieren. Der Umstand, dass eine Verlängerung des Hauptmietverhältnisses von der Hauptvermieterin/vom Hauptvermieter (= Haus- oder WohnungseigentümerIn) später abgelehnt wird, sollte als spezieller Kündigungsgrund in den Untermietvertrag aufgenommen werden.

Als weitere Lösung für diese Problemstellung bietet sich eine vertragliche Mietrechtsabtretung an: Das Untermietverhältnis wird hier nicht beendet, sondern Untervermieterin/Untervermieter, bisherige Untermieterin/ bisheriger Untermieter und Wohnungssuchende/Wohnungssuchender (neue Untermieterin/neuer Untermieter) vereinbaren, dass letzterer in die rechtliche Position der scheidenden Untermieterin/des scheidenden Untermieters einrückt. Es wird also kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern läuft das bisherige Untermietverhältnis (samt ursprünglicher Befristung) mit der neuen Untermieterin/dem neuen Untermieter weiter. Damit diese Abtretungskonstruktion keine unzulässige Umgehung der Mindestbefristung darstellt, sollte sie zumindest auch im Interesse der scheidenden Untermieterin/des scheidenden Untermieters erfolgen (z.B. Kündigungsfrist muss nicht abgewartet werden). Außerdem ist die neue Untermieterin/der neue Untermieter vor seinem Vertragseintritt über die bestehenden Befristungen im Unter- und Hauptmietvertrag ordnungsgemäß aufzuklären.

Keine Mindestbefristung

Im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes gilt das Schriftformerfordernis für eine befristete Untervermietung nicht. Es muss keine Mindestbefristung eingehalten werden. Auch muss hier keine Obergrenze beachtet werden. „Kettenmietverträge“ (befristete Verlängerungen) sind beliebig oft und lang möglich. Aus Beweisgründen sollte aber auch hier stets ein schriftlicher Untermietvertrag verwendet werden, der im Falle einer Befristung für beide VertragspartnerInnen vorzeitige Ausstiegsmöglichkeiten vorsieht. Die vorzeitige Beendigung des befristeten Untermietverhältnisses durch einen der Vertragsteile wäre sonst nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.

Ganze Wohnung oder Wohnungsteil

Untervermietet werden kann eine ganze Wohnung oder aber auch nur ein Wohnungsteil (z.B. ein Zimmer zur alleinigen Benützung samt Mitbenützung von Küche, Bad, WC). Ohne Zustimmung der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters (=Haus- oder WohnungseigentümerIn) ist die gänzliche Weitervermietung des Mietobjektes durch die Hauptmieterin/den Hauptmieter allerdings problematisch und kann zur Aufkündigung des Hauptmietverhältnisses führen. Die teilweise Untervermietung einer Wohnung (Wohngemeinschaft) ist häufiger zulässig und kommt in der Praxis daher auch öfter vor. Eine teilweise Untervermietung liegt allerdings immer nur dann vor, wenn auch die Hauptmieterin/der Hauptmieter das Mietobjekt tatsächlich weiterhin benützt.

VertragspartnerInnen

Üblicherweise schließt eine einzelne Hauptmieterin/ein einzelner Hauptmieter einen Untermietvertrag mit einer einzelnen Person als VertragspartnerIn (UntermieterIn) ab. Bei einer ausreichend großen Wohnung kann z.B. je ein Zimmer (samt weiteren Wohnungsteilen in Mitbenützung) mit zwei getrennten Verträgen an zwei verschiedene UntermieterInnen vermietet werden.

Sowohl auf UntervermieterInnen- als auch auf UntermieterInnenseite kann es aber auch  mehrere VertragspartnerInnen geben. Falls eine Wohnung von mehreren HauptmieterInnen angemietet wurde (Gesamtmiete), kann eine Weitervermietung nur von allen HauptmieterInnen gemeinsam erfolgen.

Umgekehrt kann eine Weitervermietung aber auch mit einem einheitlichen Vertrag an mehrere Personen als UntermieterInnen erfolgen. So können z.B. bei einer ausreichend großen Wohnung zwei Zimmer (samt weiteren Wohnungsteilen in Mitbenützung) mit einem einheitlichen Vertrag an zwei Personen gemeinsam weitervermietet werden (die den Vertrag beide als gleichberechtigte UntermieterInnen unterschreiben). In so einem Fall liegt Gesamtuntermiete vor und es haftet jeder der beiden UntermieterInnen für die Bezahlung des gesamten Untermietzinses. GesamtuntermieterInnen können das Untermietverhältnis nur gemeinsam beenden. Auch eine Aufkündigung durch die Untervermieterin/den Untervermieter ist erschwert. Eine einzelne Gesamtuntermieterin/ein einzelner Gesamtuntermieter kann aus dem Vertragsverhältnis nur mit Zustimmung des/der anderen GesamtuntermieterInnen und der Untervermieterin/des Untervermieters ausscheiden. Die entsprechenden Zustimmungen können allerdings schon im Vorhinein (im schriftlichen Mietvertrag) mit der Auflage erteilt werden, dass die Gesamtuntermieterin/der Gesamtuntermieter eine Nachfolgerin/einen Nachfolger bringen muss, der dann an ihrer/seiner Stelle in das laufende Untermietverhältnis eintritt (Mietvertragseintritt).

Welche Einmalbeträge fallen bei der Anmietung in Untermiete an?

Im Wesentlichen kommen bei Untermietverhältnissen die selben Einmalbeträge in Frage wie bei Hauptmiete. Die wichtigsten Einmalbeträge bei Anmietung sind folgende:

Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung der Untermieterin/des Untermieters. Sie dient der Absicherung der Untervermieterin/des Untervermieters (=HauptmieterIn). Falls es nicht zu Mietzinsrückständen oder Beschädigungen des Mietobjektes kommt, ist die Kaution bei Mietende an die Untermieterin/den Untermieter zurückzuzahlen. Die Einhebung einer Kaution ist keine Selbstverständlichkeit, sondern bedarf einer entsprechenden Vereinbarung. Bei Untermietverhältnissen wird meist eine Kaution in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten vereinbart.

Vergebührung

Schriftliche Untermietverträge sind gebührenpflichtig. Die Vergebührung ist eine einmalige Zahlung an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern. Die Höhe der Vergebührung beträgt im Regelfall 36 Prozent eines Bruttomonatsmietzinses. Dem Finanzamt gegenüber sind beide VertragpartnerInnen (Untervermieterin/Untervermieter und Untermieterin/Untermieter) GebührenschuldnerInnen. Für die Wirksamkeit des Untermietvertrages ist die Vergebührung irrelevant. Vereinbarungen, wonach die Untermieterin/der Untermieter den gesamten Vergebührungsbetrag an die Untervermieterin/den Untervermieter bezahlen muss, sind zulässig.

Ablösen

Überall dort, wo für ein Mietverhältnis Mietzinsobergrenzen gelten, gilt auch das Ablöseverbot des Mietrechtsgesetzes. Ebenso bei Untermiete. Werden einer Untermieterin/einem Untermieter bei Anmietung des Mietobjektes z.B. Möbel von der Untervermieterin/vom Untervermieter oder von einer früheren Untermieterin/vom früheren Untermieter verkauft, darf dafür nur ein Kaufpreis verlangt werden, der dem tatsächlich vorhandenen Zeitwert dieser Gegenstände entspricht. Wo das Ablöseverbot gilt, kann die Untermieterin/der Untermieter z.B. die Rückzahlung überhöhter Kaufpreisteile für Möbel mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle durchsetzen.

Vermittlungsprovision

Ist ein Untermietverhältnis über die Vermittlung einer Immobilienmaklerin/eines Immobilienmaklers zustande gekommen, kann diese/dieser grundsätzlich sowohl von der Untervermieterin/vom Untervermieter als auch von der Untermieterin/vom Untermieter eine Vermittlungsprovision verlangen. Provisionspflichtig ist man aber nur, wenn man die Maklerin/den Makler selbst beauftragt hat und dieser das Zustandekommen des Untermietvertrages durch ihre/seine Tätigkeit begünstigt hat. Die gewerbliche Vermittlung von Immobilien ist nur auf Basis einer entsprechenden Gewerbeberechtigung zulässig. Wird eine Maklerin/ein Makler außerhalb seiner Geschäftsräume beauftragt, gilt ein eigenes Rücktrittsrecht (§ 11 Fern- und Auswärtsgeschäftegesetz) und treffen die Maklerin/den Makler verschärfte Informationspflichten, deren Verletzung zum Verlust der Provision führen kann.

Die Höchstsätze für die Provision betragen:

  • für die Vermittlung von Untermiete an Wohnungen

    unbefristet oder länger als drei Jahre befristet:
    Vermieterin/Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten
    Mieterin/Mieter: 2 Bruttomonatsmieten


    befristet auf drei Jahre (oder kürzer):
    Vermieterin/Vermieter: 3 Bruttomonatsmieten
    Mieterin/Mieter: 1 Bruttomonatsmiete

  • bei der Untermiete an einzelnen Wohnräumen:

    immer nur 1 Bruttomonatsmiete

 

 

Was gilt während des laufenden Untermietverhältnisses?

Die meisten Rechte und Pflichten der VertragspartnerInnen sind bei einer Untermiete vom Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) vorgegeben. Die im folgenden dargestellten Grundsätze gelten bei jeder Untermiete (Vollanwendungs-, Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes).

Die Untervermieterin/der Untervermieter (=HauptmieterIn) ist verpflichtet, das Mietobjekt im vereinbarten Zustand an die Untermieterin/den Untermieter zu übergeben und diese/n im vereinbarten Gebrauch nicht zu stören. In zumutbarer Weise hat die Untervermieterin/der Untervermieter die UntermieterInnen auch vor Störungen Dritter (der Hauptvermieterin/des Hauptvermieters bzw. anderer HausbewohnerInnen) zu schützen.

Vor einer Weitervermietung hat eine Hauptvermieterin/ein Hauptvermieter zunächst einmal zu klären, ob bzw. in welchem Umfang sie/er dazu überhaupt berechtigt ist. Nachdem das Untermietverhältnis vom Bestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist, hat die Untervermieterin/der Untervermieter Sorge zu tragen, dass es zu keiner (vorzeitigen) Beendigung ihres/seines Hauptmietvertrages kommt. Eine etwaige Befristung des Hauptmietverhältnisses ist der Untermieterin/dem Untermieter vor Vertragsabschluss mitzuteilen. Im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ist die Untermieterin/der Untermieter unverzüglich zu verständigen. Nur so kann sie/er sich rechtzeitig nach einer anderen Wohnmöglichkeit umsehen und bleibt ihr/ihm die Überraschung einer gerichtlichen Räumung erspart.

Führt ein Fehlverhalten der Untervermieterin/des Untervermieters zum Wohnungsverlust der Untermieterin/des Untermieters oder verletzt die Untervermieterin/der Untervermieter seine Verständigungspflicht, wird er schadenersatzpflichtig.

Liegen wichtige Gründe für das Betreten des Mietobjektes vor, hat die Untermieterin/der Untermieter den Zutritt zur Wohnung (bzw. zum vermieteten Zimmer) zu ermöglichen. Dies allerdings nur nach einer entsprechenden Vorankündigung, die im Regelfall einige Tage vorher erfolgen sollte. Verweigert die Untermieterin/ der Untermieter den Zutritt zum Mietobjekt unberechtigt, hat die Untervermieterin/der Untervermieter das Betreten der Wohnung mittels Klage beim Bezirksgericht durchzusetzen.

Eigenmächtig darf eine Untervermieterin/ein Untervermieter die vermietete Wohnung bzw. den zur alleinigen Benützung vermieteten Wohnungsteil nur betreten, wenn Gefahr im Verzug vorliegt (z.B. Wohnungsbrand). Ansonsten begeht eine Untervermieterin/ein Untervermieter eine Besitzstörung, wenn er das Mietobjekt ohne Wissen oder gegen den erklärten Willen der Untermieterin/des Untermieters betritt.

Mit einer Besitzstörungsklage kann sich eine Untermieterin/ein Untermieter auch bei anderen willkürlichen Störungen durch die Untervermieterin/den Untervermieter (z.B. eigenmächtige Delogierungsversuche, Schlosstausch, Unterbrechung der Stromversorgung etc.) zur Wehr setzen. Das gilt auch dann, wenn die Untermieterin/der Untermieter mit Zahlungen in Rückstand geraten sein sollte. Der gerichtliche Besitzschutz der Untermieterin/des Untermieters ist die Konsequenz des in Österreich geltenden Eigenmachtverbotes. Kommt die Untermieterin/der Untermieter seiner Verpflichtung zur Mietzinszahlung nicht nach, kann die Untervermieterin/der Untervermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Eigenmächtige Delogierungen sind unzulässig.

Eine Untermieterin/ein Untermieter kann sein Mietrecht nicht an nahe Angehörige abtreten. Sie/er ist verpflichtet, den vereinbarten Mietzins zu bezahlen, das Mietobjekt schonend zu gebrauchen und auf andere BewohnerInnen des Hauses Rücksicht zu nehmen. Aus dem Grundsatz des schonenden Gebrauchs ergibt sich z.B., dass die Untermieterin/der Untermieter Wasserentnahmestellen stets dicht zu halten hat und mitvermietete Geräte zur Beheizung oder Warmwasseraufbereitung regelmäßig von ihr/ihm zu warten sind. Ist der Untermieterin/dem Untermieter nur ein Wohnungsteil vermietet, betreffen diese Wartungspflichten sämtliche Benützer der Wohnung gemeinsam.

Eine Untermieterin/ein Untermieter darf nur unwesentliche Veränderungen am Mietobjekt (z.B. Ausmalen der Wände) vornehmen, ohne die Untervermieterin/den Untervermieter um Erlaubnis zu fragen. Nimmt eine Untermieterin/ein Untermieter wesentliche Veränderungen (z.B. Änderungen des Grundrisses) ohne Zustimmung der Untervermieterin/des Untervermieters vor, stellt dies eine Besitzstörung der Untermieterin/des Untermieters dar.

Werden infolge gewöhnlicher Abnützung - über den Bereich der Wartung hinaus - Reparaturen am Mietobjekt oder dessen Einrichtungen erforderlich, ist nach der gesetzlichen Regelung die Untervermieterin/der Untervermieter umfassend zur Erhaltung verpflichtet. Und zwar auch dann, wenn die Untervermieterin/der Untervermieter selbst keinen diesbezüglichen Erhaltungsanspruch gegen die Hauptvermieterin/den Hauptvermieter (=Haus- oder WohnungseigentümerIn) hat.

Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Erhaltungspflicht der Untervermieterin/des Untervermieters für mitvermietete Beheizungs- und Warmwasseraufbereitungsgeräte zwingendes Recht und kann vertraglich keinesfalls abgeändert werden. Ansonsten können die gesetzlichen Regelungen zur Benützung und Erhaltung des Mietobjektes bei privaten Untervermietungen (im Vollanwendungs-, Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich) in einem gewissen Rahmen vertraglich modifiziert werden. Unwirksam sind solche Vertragsklauseln aber dann, wenn sie bloß einseitig zum Nachteil des „schwächeren“ Vertragspartners von den gesetzlichen Grundsätzen abweichen („gröbliche Benachteiligung“).

Welcher Untermietzins darf verlangt werden?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf eine Untervermieterin/ein Untervermieter (=HauptmieterIn) maximal 150 Prozent des von ihr/ihm tatsächlich (und zulässigerweise) zu entrichtenden Hauptmietzinses von der Untermieterin/vom Untermieter verlangen. Sonstige von der Hauptmieterin/vom Hauptmieter zu entrichtende Mietzinsbestandteile (Betriebskosten, evtl. Entgelt für Einrichtungsgegenstände, Umatzsteuer) dürfen nur in der tatsächlichen Höhe auf die Untermieterin/den Untermieter überwälzt werden. Bei nur teilweiser Untervermietung muss der Untermietzins anteilig verringert werden. Wird z.B. die Hälfte der Wohnung (eines von zwei Zimmern samt Mitbenützung des übrigen Wohnungsteiles) untervermietet, darf die Untervermieterin/der Untervermieter maximal 75 Prozent des Hauptmietzinses und 50 Prozent der übrigen von ihm zu entrichtenden Mietzinsbestandteile (Betriebskosten etc.) von der Untermieterin/vom Untermieter verlangen.

Mehr als 150 Prozent des Hauptmietzinses dürfen von der Untermieterin/vom Untermieter nur dann verlangt werden, wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter Verbesserungen am Mietobjekt vorgenommen hat, die für die Untermieterin/den Untermieter objektiv von Nutzen sind. Hat eine Hauptmieterin/ein Hauptmieter z.B. die Kategorie der Wohnung durch einen Heizungseinbau angehoben, darf er von der Untermieterin/vom Untermieter einen etwas höheren Mietzins verlangen. Investitionen, die für die Brauchbarmachung der Wohnung notwendig waren, rechtfertigen allerdings keinen höheren Untermietzins. Zusätzlich kann ein angemessener Mietzins für mitvermietete Möbel mit der Untermieterin/dem Untermieter vereinbart werden, wenn diese von der Untervermieterin/vom Untervermieter bereit gestellt werden.

Das zulässige Entgelt für solche Verbesserungen oder mitvermietete Einrichtungsgegenstände errechnet sich aus der Amortisationsrate ausgehend vom Wiederbeschaffungswert zum Zeitpunkt der Untervermietung sowie der voraussichtlichen Restnutzungsdauer plus eines Gewinnzuschlages (ca. 12 Prozent) der Untervermieterin/des Untervermieters. Das auf diese Weise errechnete Entgelt darf monatlich während der gesamten Vertragsdauer (auch über die Restnutzungsdauer hinaus) eingehoben werden. Ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände setzt jedoch immer eine entsprechende Vereinbarung im Untermietvertrag voraus. Hat z.B. eine nachträglich von der Hauptmieterin/vom Hauptmieter eingebaute Heizung im Zeitpunkt der Untervermietung noch einen Wiederbeschaffungswert von € 3.000,- und eine voraussichtliche Restnutzungsdauer von zehn Jahren, käme eine Überschreitung des sonst zulässigen Untermietzinses von € 28,- pro Monat in Betracht.

Im Fall eines befristeten Untermietvertrages vermindert sich der für ein unbefristetes Untermietverhältnis höchstzulässige Untermietzins um 25 Prozent (Befristungsabschlag). Ausgenommen von der Minderung sind aber die von der Hauptmieterin/vom Hauptmieter auf die Untermieterin/den Untermieter überwälzten Betriebskosten.

Vereinbarungen über den Untermietzins sind teilunwirksam, soweit die zulässige Höhe überschritten wird. Die Überprüfung (Herabsetzung) des Untermietzinses ist bei der Schlichtungsstelle möglich. Ein Überprüfungsantrag muss bei unbefristeten Untermietverträgen binnen drei Jahren ab Vertragsabschluss und bei befristeten Untermietverträgen binnen sechs Monaten nach Vertragsbeendigung eingebracht werden. In einem Überprüfungsverfahren kann ein überhöhter Untermietzins nicht nur für die Zukunft herabgesetzt werden, sondern können gesetzwidrige Beträge, die vor der Antragstellung bezahlt wurden auch bis zu zehn Jahren zurückgefordert werden.

Für Untermietverhältnisse im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes gelten keine Mietzinsobergrenzen. Verträge die einen extrem hohen Untermietzins vorsehen, können aber nach den Vorschriften über Wucher bzw. Verkürzung über die Hälfte gerichtlich anfechtbar sein.

Bei sämtlichen Untermietverhältnissen ist es wichtig, dass aus der Untermietzinsvereinbarung klar hervorgeht, was im vereinbarten Betrag enthalten ist und was nicht. Neben dem Untermietzins werden von der Untermieterin/vom Untermieter auch Wohnungsbetriebskosten (Strom, Gas, Internet etc.) zu tragen sein. Wird die ganze Wohnung untervermietet und ist eine längere Mietdauer zu erwarten, gilt es zu überlegen ob Kosten wie Strom und Gas von der Untermieterin/vom Untermieter direkt an das Versorgungsunternehmen bezahlt werden sollen. Ansonsten bietet sich hier die Vereinbarung monatlicher Akontozahlungen mit jährlicher Abrechnung (Gutschrift bzw. Fehlbetrag) an. Bei Mietende ist eine Schlussabrechnung vorzunehmen. Wird die Wohnung nur teilweise untervermietet, ist auch die Frage der Aufteilung von Wohnungsbetriebskosten vertraglich zu regeln.

Erhöhungen der Betriebskosten, die der Hauptmieterin/dem Hauptmieter (=UntervermieterIn) monatlich von der Hauptvermieterin/vom Hauptvermieter vorgeschrieben werden, dürfen nur dann an die Untermieterin/den Untermieter weitergegeben werden, wenn eine solche Überwälzung in der jeweiligen Höhe vereinbart wurde.

Ansonsten kann der Untermietzins nur aufgrund und nach Maßgabe einer vertraglichen Wertsicherungsklausel angehoben werden. Unter Wertsicherung ist die Anpassung des Untermietzinses an die Inflationsrate zu verstehen.

Für die Dauer wesentlicher Beeinträchtigungen des Mietrechtes steht einer Untermieterin/einem Untermieter das Recht auf Mietzinsminderung zu. Die Höhe der Mietzinsminderung hängt immer vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Hier gilt bei der Untermiete dasselbe wie bei Hauptmietverhältnissen.

Wie kann das Untermietverhältnis beendet werden?

Die Beendigung des Untermietvertrages ist von der Räumung und Zurückstellung des Mietobjektes zu unterscheiden. Auch wenn das Untermietverhältnis wirksam beendet wurde, darf eine Räumung (Delogierung) durch die Untervermieterin/den Untervermieter nie eigenmächtig durchgeführt werden, sondern nur durch den Gerichtsvollzieher (Eigenmachtverbot). Eine/Ein eigenmächtig delogierte Untermieterin/delogierter Untermieter kann in einem gerichtlichen Besitzstörungsverfahren sehr rasch die Weiterbenützung des Mietobjektes durchsetzen.

Ende durch Zeitablauf

Befristete Untermietverhältnisse enden durch Zeitablauf (Befristungsende). Eine gesonderte Aufkündigung ist dazu nicht erforderlich. Benützt jedoch die Untermieterin/der Untermieter das Mietobjekt über das Vertragsende hinaus weiter und bleibt die Untervermieterin/der Untervermieter untätig (bringt keine zeitgerechte Räumungsklage bei Gericht ein), kann es zu einer stillschweigenden Verlängerung des Untermietverhältnisses kommen.

Einvernehmliche Beendigung

Jedes Untermietverhältnis (befristet oder unbefristet) kann jederzeit einvernehmlich beendet werden. Bei der einvernehmlichen Beendigung muss keine Kündigungsfrist und kein Kündigungstermin eingehalten werden. Voraussetzung ist aber, dass die Untervermieterin/der Untervermieter und die Untermieterin/der Untermieter dasselbe wollen und eine Vereinbarung abschließen, wonach das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Kein Vertragspartner kann den anderen zu einer einvernehmlichen Beendigung des Untermietverhältnisses zwingen. Gibt die Untermieterin/der Untermieter die Wohnung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurück, kann die Untervermieterin/der Untervermieter eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Eine einvernehmliche Vertragsbeendigung sollte aus Beweisgründen immer in nachvollziehbarer Weise erfolgen, am besten schriftlich in zweifacher Ausfertigung (für jeden Vertragspartner ein Exemplar).

Einseitige Beendigung

Kann über die Beendigung des Untermietverhältnisses kein Einvernehmen hergestellt werden, steht unter gewissen Voraussetzungen jedem der VertragspartnerInnen die Beendigung des Vertrages auch gegen den Willen des anderen Vertragspartners/der anderen Vertragspartnerin zu.

Sofortige Vertragsauflösung

Die sofortige Vertragsauflösung ohne Einhaltung von Fristen ist bei (befristeten und unbefristeten) Untermietverträgen (sowohl im Vollanwendungs- als auch im Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes) immer nur aus besonders wichtigen Gründen möglich.

Die Untermieterin/der Untermieter
kann die sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich ausüben, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist, z.B. weil im Mietobjekt grobe Mängel auftreten und sich die Vermieterin/der Vermieter weigert, ihren/seinen Erhaltungspflichten binnen angemessener Frist nachzukommen, oder weil das Mietobjekt ohne Verschulden der Untermieterin/des Untermieters durch einen Brand oder eine Explosion unbrauchbar wird. Die Gründe für die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses dürfen jedoch nicht der Sphäre der Untermieterin/des Untermieters angehören. Familiäre Gründe oder berufliche Veränderungen die einen Ortswechsel erfordern, berechtigen die Untermieterin/den Untermieter nicht zur sofortigen Vertragsauflösung.

Die Untervermieterin/der Untervermieter kann die sofortige Vertragsauflösung außergerichtlich unter Setzung einer vierzehntägigen Räumungsfrist ausüben, bei:

  • erheblich nachteiligem Gebrauch der Untermieterin/des Untermieters (z.B. Umbauarbeiten die zu einer Gefährdung des Hauses führen, oder sorgloser Umgang mit Wasser, der zu wiederholten Wasserschäden führt),

  • unleidlichem Verhalten der Untermieterin/des Untermieters (rücksichtsloses oder anstößiges Verhalten anderen HausbewohnerInnen oder der Untervermieterin/dem Untervermieter gegenüber),

  • qualifiziertem Mietzinsrückstand (Rückstand schon mehr als ein Monat trotz Mahnung und Nachfristsetzung)

Verweigert die Untermieterin/der Untermieter die Rückgabe der Wohnung trotz berechtigter Vertragsauflösung durch die Untervermieterin/den Untervermieter, kann dieser eine Räumungsklage bei Gericht einbringen.

Kündigung

Liegen die Voraussetzungen für eine sofortige Vertragsauflösung nicht vor, kann die einseitige Beendigung des Untermietverhältnisses nur durch eine ordentliche Kündigung erfolgen. Bei der Aufkündigung des Vertrages sind von beiden VertragspartnerInnen stets Kündigungsfristen und Kündigungstermine zu beachten.

Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, kann ein unbefristetes Untermietverhältnis von beiden Vertragsteilen mit einmonatiger Frist zu jedem Monatsende aufgekündigt werden. Die Untermieterin/der Untermieter kann stets ohne Angabe von Gründen kündigen, die Untervermieterin/der Untervermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes jedoch nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes.

Ein befristetes Untermietverhältnis kann von der Untermieterin/vom Untermieter im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes erst nach Ablauf eines Jahres des Mietverhältnisses mit dreimonatiger Frist zu jedem Monatsende vorzeitig aufgekündigt werden, eine vertragliche Besserstellung der Mieterin/des Mieters ist jedoch möglich (dasselbe gilt bei der Vereinbarung einer befristeten Vertragsverlängerung). Die Untervermieterin/der Untervermieter kann im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen befristeten Vertrag nur dann vorzeitig aufkündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt und sie/er sich die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit überdies im Mietvertrag vorbehalten hat.
Im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes steht die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses durch Aufkündigung beiden VertragspartnerInnen nur dann zu, wenn dies im Untermietvertrag entsprechend vereinbart wurde.   

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss eine Kündigung durch die Untermieterin/den Untermieter entweder gerichtlich oder in Schriftform (Originalunterschrift auf Papier) erfolgen, damit sie wirksam ist. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist immer das Einlangen bei der Untervermieterin/beim Untervermieter maßgebend. Kann ein unbefristetes Untermietverhältnis mit einmonatiger Frist zu jedem Monatsletzten von der Mieterin/vom Mieter gekündigt werden, müsste z.B. eine Kündigung zum 31.3.2016 (=Kündigungstermin) vor dem 1.3.2016 bei der Untervermieterin/beim Untervermieter einlangen, damit sie rechtzeitig ist.

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Kündigung durch die Untervermieterin/den Untervermieter nur gerichtlich und unter Angabe eines Kündigungsgrundes möglich. Erhält eine Untermieterin/ein Untermieter ein Kündigungsschreiben, das nicht über das Gericht zugestellt wurde, ist dieses Schreiben rechtlich wirkungslos. Beim Bezirksgericht liegen Kündigungsformulare auf, die verwendet werden können. Von der Untervermieterin/vom Untervermieter ist eine Gerichtsgebühr zu entrichten. Vom Gericht wird die Aufkündigung der Untermieterin/dem Untermieter mit dem Beschluss, die Wohnung zum angegebenen Termin geräumt zu übergeben, oder binnen vier Wochen Einwendungen zu erheben, zugestellt. Erhebt die Untermieterin/der Untermieter keine Einwendungen, wird die Aufkündigung rechtskräftig und kann die Untervermieterin/der Untervermieter - falls dies erforderlich wird – auch die zwangsweise Räumung (Delogierung) der Untermieterin/des Untermieters bei Gericht beantragen. Nur wenn die Untermieterin/der Untermieter rechtzeitig Einwendungen erhebt, wird vom Gericht eine Verhandlung ausgeschrieben und geprüft, ob die geltend gemachten Kündigungsgründe auch tatsächlich vorliegen.

Kündigungsgründe

Einer Untervermieterin/einem Untervermieter stehen im wesentlichen alle Kündigungsgründe zu, auf die sich auch eine Haus- oder Wohnungseigentümerin/ein Haus- oder Wohnungseigentümer zur Beendigung eines Hauptmietverhältnisses berufen kann. Zusätzlich enthält das Mietrechtsgesetz einen speziellen Kündigungsgrund für Untermietverhältnisse, wonach eine Kündigung  auch zulässig ist, wenn durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses „wichtige Interessen der Untervermieterin/des Untervermieters verletzt würden“. Vor allem wenn eine Untervermieterin/ein Untervermieter und eine Untermieterin/ein Untermieter gemeinsam in einer Wohngemeinschaft leben, kann dieser Kündigungsgrund von der Untervermieterin/vom Untervermieter bei Gericht relativ einfach durchgesetzt werden. Insofern genießen UntermieterInnen ein schwächeren Kündigungsschutz als HauptmieterInnen. Beim befristeten Untermietvertrag kann eine Untervermieterin/ein Untervermieter vorzeitig aber immer nur aufkündigen, wenn sie/er sich dies schon im Mietvertrag vorbehalten hat.

Die wichtigsten Kündigungsgründe sind:

  • Nichtbezahlung des bereits seit acht Tagen fälligen Mietzinses,

  • erheblich nachteiliger Gebrauch und unleidliches Verhalten (diese Kündigungsgründe sind gleichzeitig auch Gründe für eine sofortige Vertragsauflösung),

  • gänzliche Weitergabe des Mietobjektes (dieser Kündigungsgrund liegt allerdings auch bei Untermiete nicht vor, wenn das Mietobjekt an nahe Angehörige der Untermieterin/des Untermieters weitergegeben wurde, die schon bisher gemeinsam mit ihr/ihm gewohnt haben),

  • Tod der Untermieterin/des Untermieters (mit dem Tod der Untermieterin/des Untermieters endet das Mietverhältnis nicht sondern läuft zunächst mit dessen Verlassenschaft, danach mit den Erben der Untermieterin/des Untermieters weiter, weshalb die Kündigung entweder gegen die Verlassenschaft oder gegen die Erben der Untermieterin/des Untermieters zu richten ist),

  • Leerstand des Mietobjektes (soweit es sich nicht bloß um eine vorübergehende Ortsabwesenheit handelt),

  • durch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses würden wichtige Interessen der Untervermieterin/des Untervermieters verletzt, z.B. die Untervermieterin/der Untervermieter braucht die vermieteten Wohnräume für sich selber oder für nahe Angehörige (erleichterte Durchsetzung von Eigenbedarf); oder bei bloß teilweiser Untervermietung der Wohnung ist der Untervermieterin/dem Untervermieter die Aufrechterhaltung der Wohngemeinschaft mit der Untermieterin/dem Untermieter billigerweise nicht zumutbar (ein Fehlverhalten oder Verschulden braucht es dazu nicht). Wohnen UntervermieterIn und UntermieterIn gemeinsam in einer Wohnung, kann schon eine (nachvollziehbare) Änderung der Lebensplanung der Untervermieterin/des Untervermieters zur Auflösung der Wohngemeinschaft ausreichend sein. Selbst bloß wirtschaftliche Interessen der Untervermieterin/des Untervermieters können eine Kündigung rechtfertigen (z.B. wenn der auf die untervermieteten Räume entfallende aliquote Hauptmietzins inzwischen wesentlich höher geworden ist als der Untermietzins).

  • ein im Mietvertrag weiterer, schriftlich vereinbarter Kündigungsgrund, der den bisher genannten Gründen in der Wertigkeit aber nahe kommen muss.

Nur bei Untermietverhältnissen im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes gilt der Kündigungsschutz nicht. Hier kann eine Untervermieterin/ein Untervermieter einen unbefristeten Vertrag auch ohne Angabe von Gründen und außergerichtlich aufkündigen. Beim befristeten Vertrag (im Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes) ist eine vorzeitige Aufkündigung durch beide VertragspartnerInnen nur möglich, wenn der Untermietvertrag das durch eine entsprechende Klausel ermöglicht.

Wenn eine Untermieterin/ein Untermieter das Mietobjekt weitervermietet, liegt eine sogenannte Subuntermiete vor. Es gilt dann für die Beendigungsmöglichkeiten im Verhältnis dieser VertragspartnerInnen sinngemäß dasselbe, wie bei Untermietverhältnissen. 

Was gilt, wenn das Untermietverhältnis endet?

Bei Ende des Mietverhältnisses ist die Untermieterin/der Untermieter verpflichtet, das Mietobjekt ordnungsgemäß an die Untervermieterin/den Untervermieter zurückzustellen. Im Gegenzug ist die Untervermieterin/der Untervermieter verpflichtet, eine erlegte Kaution alsbaldig zurückzubezahlen. Es gelten hier die selben Regelungen (des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches) wie im Verhältnis zwischen Hauptvermieterin/Hauptvermieter (=Haus- oder WohnungseigentümerIn) und Hauptmieterin/Hauptmieter (Rückstellung der Wohnung bei Mietende).

Die Rückstellung des Mietobjektes geschieht durch Übergabe der Schlüssel. Geräumt bedeutet, dass die Untermieterin/der Untermieter sämtliche beweglichen Sachen (auch Einbaumöbel), die sie/er oder seine MitbewohnerInnen in die Wohnung gebracht haben, entfernen muss. Auch Möbel, die der Untermieterin/dem Untermieter bei Anmietung verkauft wurden, sind bei Mietende zu entfernen.

Das Mietobjekt ist so zurückzustellen, wie es angemietet wurde, die gewöhnliche Abnützung und ortsübliche, unwesentliche Veränderungen während der Mietdauer bleiben dabei außer Betracht. Grundsätzlich besteht daher z.B. keine Verpflichtung der Untermieterin/des Untermieters, das Mietobjekt neu auszumalen.

Die gesetzlichen Regelungen zur Rückstellung des Mietobjektes können bei privaten Untervermietungen (im Vollanwendungs-, Teilanwendungs- und Vollausnahmebereich) in einem gewissen Rahmen vertraglich modifiziert werden. Unwirksam sind solche Vertragsklauseln aber auch bei privater Vermietung, wenn sie bloß einseitig zum Nachteil des „schwächeren“ Vertragspartners von den gesetzlichen Grundsätzen abweichen („gröbliche Benachteiligung“).

Kommt die Untermieterin/der Untermieter seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Rückstellung der Wohnung nicht nach, haftet sie/er der Untervermieterin/dem Untervermieter nach den Regeln des allgemeinen Schadenersatzrechtes. Die Haftung setzt immer ein Verschulden der Untermieterin/des Untermieters (oder seiner MitbewohnerInnen) voraus. Auch ist stets auf den Zeitwert der beschädigten Sache Bedacht zu nehmen. Bei einem beschädigten mitvermieteten Elektroherd haftet eine Untermieterin/ein Untermieter nach ein paar Jahren Mietdauer beispielsweise keinesfalls mehr für die vollen Neuanschaffungskosten.

Soweit die Untervermieterin/der Untervermieter einen Schaden nicht (mehr) mit der Kaution abrechnen kann, muss er den Schadenersatzanspruch innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Schadenersatzanspruch erloschen.

Welche Investitionen erhält eine Untermieterin/ein Untermieter ersetzt?

Sogenannte notwendige Aufwendungen muss eine Untervermieterin/ein Untervermieter (=HauptmieterIn) der Untermieterin/dem Untermieter immer ersetzen. Darunter sind vor allem Aufwendungen zu verstehen, zu denen nach den gesetzlichen Vorschriften oder dem Mietvertrag die Untervermieterin/der Untervermieter verpflichtet gewesen wäre. Der Ersatzanspruch für notwendige Aufwendungen kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Aufwandersatz für einen notwendigen Aufwand kann die Untermieterin/der Untermieter sofort, bei noch aufrechtem Mietverhältnis fordern. Sie/er muss ihn aber spätestens binnen sechs Monaten nach Rückstellung des Mietobjetes gerichtlich geltend machen, da ansonsten der Anspruch erlischt.

Macht eine Untermieterin/ein Untermieter Aufwendungen am Mietobjekt, die für die Untervermieterin/den Untervermieter nützlich sind, so steht ihm bei Mietende ein Aufwandersatz zu, wenn dies vertraglich nicht ausgeschlossen wurde. Nützliche Aufwendungen liegen nur dann vor, wenn sie für die Untervermieterin/den Untervermieter nach Mietende subjektiv betrachtet einen klaren Vorteil darstellen. Der Aufwandersatz ist von der Untermieterin/vom Untermieter binnen sechs Monaten nach Rückstellung des Mietobjektes gerichtlich geltend zu machen, ansonsten erlischt der Anspruch. Für die Höhe des Ersatzanspruches ist auf den Zeitwert der Investition bei Mietende abzustellen.

Stand Dezember 2015

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