Springe zu

Farben ändern

Standard FarbschemaBlaue Schrift auf weißem HintergrundWeiße Schrift auf blauem HintergrundGelbe Schrift auf schwarzem Hintergrund

Überhöhter Hauptmietzins


Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten für die meisten Mietverhältnisse über Wohnungen gesetzliche Bestimmungen über die  höchstzulässigen Hauptmietzinse.

Die genauen Regelungen dazu sind im Mietrechtsgesetz und im Richtwertgesetz enthalten. Die österreichischen Gesetze finden Sie hier.

Ob für ein Mietverhältnis der Hauptmietzins nach dem Richtwertgesetz zu berechnen ist, lässt sich im Regelfall online anhand des Fragebogens „Richtwertmietzinsrechner“ der MA 25 - Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser einfach ermitteln.

Das Ergebnis meiner Online-Anfrage lautet: Der Richtwertmietzins ist anwendbar. Was tun?

Ist der Richtwertmietzins anwendbar, gehen Sie nach Auswertung der Online-Kontrollfragen direkt zur „Richtwertmietzinsberechnung“.

  • Zunächst werden Fragen zur Adresse, der Größe und der Ausstattung der Wohnung gestellt.

  • In einem zweiten Schritt werden allfällige Gemeinschaftseinrichtungen im Haus und die Lage der Wohnung hinsichtlich der Umgebung (Lärm, Fernsicht) erhoben.

  • Mit Abschluss des Fragenkataloges wird das Ergebnis der Richtwertberechnung für Ihr Mietverhältnis dargestellt. Neben dem Hauptmietzins je Quadratmeter Nutzfläche wird der monatliche Hauptmietzins für die gesamte Wohnung ausgewiesen. Für befristete Mietverhältnisse wird auch der geringere Hauptmietzins – Berücksichtigung des 25%-igen Befristungsabschlages – ausgewiesen.

Hinweis: Die Berechnung erfasst nur den Hauptmietzins, Sie dürfen das Ergebnis nicht mit Ihrem monatlichen Gesamtmietzins, sondern nur mit dem Hauptmietzins, wie er im Mietvertrag festgesetzt worden ist, vergleichen!

 Der Mietzinsrechner weist auch einen durchschnittlichen Betriebskostensatz für Ihre Wohnung aus. Zur detaillierteren Berechnung der Betriebskosten verwenden Sie bitte den Online-Betriebskostenrechner der MA 25.

Was tun, wenn der vorgeschriebene Hauptmietzins wesentlich vom errechneten Hauptmietzins abweicht?

Sollte der vorgeschriebene Hauptmietzins für Ihre Wohnung wesentlich von dem errechneten Hauptmietzins abweichen, empfiehlt es sich in jedem Fall, den Mietzins überprüfen zu lassen. Zuständig für die Überprüfung und allfällige Herabsetzung des Hauptmietzinses ist die MA 50 – Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten.

Wie muss ich vorgehen?

  • Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung mit Deckung für Mietangelegenheiten haben, nehmen Sie bitte Kontakt mit Ihrer Versicherung auf.
  • Wenn Sie Mitglied einer Mieterorganisation sind, wenden Sie sich an diese.
  • Hier finden Sie ein Antragsmuster, um selbst ein entsprechendes Verfahren bei der Schlichtungsstelle einleiten zu können. Hinweis: Dieses Formular kann jedoch keinesfalls eine juristische Fachberatung ersetzen.

Das Ergebnis meiner Online Anfrage besagt, dass der Richtwertmietzins nicht anwendbar ist. Warum?

Ergibt die Auswertung des Fragebogens die Nichtanwendbarkeit des Richtwertgesetzes, so aus einem der folgenden Gründe:

  • Ihr Mietverhältnis unterliegt zwar zur Gänze dem Mietrechtsgesetz, aber die Wohnung ist in die Ausstattungskategorie „D“ einzuordnen oder für Ihr Mietverhältnis ist als Ausnahme die Vereinbarung eines „angemessenen“ Hauptmietzinses zulässig.
  • Für Mietverhältnisse über Wohnungen der Ausstattungskategorie „D- brauchbar“ beträgt der höchstzulässige Hauptmietzins seit 1. September 2011 € 1,71 je Quadratmeter Nutzfläche. Bei „unbrauchbaren“ Wohnungen beträgt er € 0,86 je Quadratmeter Nutzfläche.
  • Als „angemessener“ Hauptmietzins gilt der „ortsübliche“ Hauptmietzins – angemessen nach Lage, Größe, Art, Ausstattungs- und Erhaltungszustand. Der Ausnahmetatbestand „angemessener“ Hauptmietzins gilt im Wesentlichen
    - für Wohnungen der Ausstattungskategorie „A“ oder „B“, die größer als 130 Quadratmeter sind;

    - für Wohnungen in denkmalgeschützten Häusern, zu deren Erhaltung der/die EigentümerIn erhebliche Eigenmittel aufgewendet hat;

    - für Wohnungen, die aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind (Vorsicht: hier kann auch eine Teilausnahme vom Mietrechtsgesetz vorliegen);

    - die Wohnung zu Wohn- und Geschäftszwecken vermietet worden ist und die Verwendung zu Geschäftszwecken bedeutend überwiegt.

    Auch in diesen Fällen – angemessener oder Kategoriehauptmietzins – ist eine Überprüfung des Hauptmietzinses durch die Schlichtungsstelle möglich. Das gegenständliche Antragsformular behandelt diese Fälle jedoch nicht, deshalb ist es besser, Sie kontaktieren zunächst eine Informationsstelle oder eine Mieterorganisation.

  • Sie haben von einer gemeinnützigen Bauvereinigung eine „Genossenschaftswohnung“ gemietet, hier wird das zulässige Entgelt in den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) geregelt.

    Auch hier gilt: Eine Überprüfung des Entgelts durch die Schlichtungsstelle ist möglich, allerdings behandelt das gegenständliche Antragsformular die Entgeltsüberprüfung nach dem WGG nicht.

  • Sie haben eine Wohnung gemietet, die hauptsächlich nur den Kündigungsschutz, nicht aber den Preisschutz des Mietrechtsgesetzes genießt. Hier handelt es sich im Wesentlichen um nach 1945 errichtete Gebäude mit Eigentumswohnungen, Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945, und um ohne Förderungsmittel errichtete Gebäude mit Mietwohnungen, Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Da hier keine Zinsobergrenzen gelten, gibt es auch keine Möglichkeit der Mietzinsüberprüfung durch die Schlichtungsstelle.
    Zum Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

  • Sie haben eine Wohnung gemietet, die gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegt. Die wichtigsten Ausnahmen sind folgende: Mietgegenstände in Ein- und Zweifamilienhäusern, Vermietungen in Beherbungsbetrieben und Heimen, sowie zu Freizeitzwecken und kurzfristige Zweitwohnsitze aus beruflichen Gründen. Da hier keine Zinsobergrenzen gelten, gibt es auch keine Möglichkeit der Mietzinsüberprüfung durch die Schlichtungsstelle.
    Zum Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Welche Fristen sind bei einer „Anfechtung“ des Hauptmietzinses zu beachten?

Ein überhöhter Hauptmietzins kann immer nur innerhalb bestimmter Fristen angefochten werden. Bleibt die Frist ungenutzt, so wird der zunächst überhöhte Hauptmietzins praktisch saniert und darf weiter als zulässiger Hauptmietzins eingehoben werden.

  • Beim unbefristeten Mietvertrag muss die Unwirksamkeit binnen drei Jahren bei der Schlichtungsstelle geltend gemacht werden. Die Frist beginnt mit dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung zu laufen, das ist in den meisten Fällen im Rahmen der Wohnungsbesichtigung (Anbot und Annahme des Anbotes), d.h. noch vor Abschluss der eigentlichen Mietvertragsurkunde.

  • Beim befristeten Mietvertrag endet die Anfechtungsfrist sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses bzw. dessen Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

  • Wird ein überhöhter Hauptmietzins festgestellt, so wird dieser Punkt des Mietvertrages sozusagen „rückwirkend abgeändert“, der übrige Vertragsinhalt bleibt aber zur Gänze aufrecht, insbesondere berechtigt eine Mietzinsherabsetzung den Vermieter nicht zur Kündigungs des Mietverhältnisses.

  • Die Verjährungsfrist zur Rückforderung überhöhter Hauptmietzinse beträgt drei Jahre ab Zahlung, beim befristeten Mietvertrag wird sie auf maximal zehn Jahre verlängert. Während der Dauer eines Mietzinsüberprüfungsverfahrens wird die Verjährungsfrist gehemmt, d.h. auch bei langer Verfahrensdauer gehen Ihre Ansprüche nicht verloren.

Wie muss die „Anfechtung“ erfolgen? (Verfahren bei der Schlichtungsstelle)

Die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung muss fristgerecht mit schriftlichem Antrag bei der Schlichtungsstelle (Magistratsabteilung 50) geltend gemacht werden. Damit wird ein Verfahren im sogenannten „wohnrechtlichen Außerstreitverfahren“ eingeleitet.

Hier können Sie ein Antragsmuster downloaden.

  • In Wien und anderen größeren Städten Österreichs ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen. Die Schlichtungsstellen sind zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen derartigen Antrag beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst werden.

  • Die Schlichtungsstelle leitet eingehende Anträge zunächst an den/die AntragsgegnerIn zur Stellungnahme weiter. Je nach Stellungnahme wird eine Verhandlung anberaumt oder wird gleich ein Gutachten des Amtssachverständigen eingeholt. Nach Vorliegen des Gutachtens wird jedenfalls eine Verhandlung zur Erörterung des Sachverhaltes und des Gutachtens anberaumt.

  • Im Rahmen der Verhandlung können die Parteien eine einvernehmliche Lösung durch Abschluss eines Vergleiches herbeiführen. Damit wird das Verfahren beendet. Kommt kein Vergleich zustande, so wird die Schlichtungsstelle eine Entscheidung in der Sache selbst treffen. Wird die Entscheidung nicht binnen vier Wochen  „beeinsprucht“ (siehe Verfahren am Bezirksgericht), so wird sie rechtskräftig und bildet auch einen Exekutionstitel.

  • Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle ist zur Gänze kostenfrei. Lässt sich eine Partei von einem Rechtsanwalt vertreten, muss sie das Honorar jedoch selbst tragen. Es gibt keinen Kostenersatz.

Wer ist generell Partei im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren?

  • Im Verfahren stehen sich Antragsteller/in und Antragsgegner/in gegenüber. AntragstellerIn ist jene Person, die das Verfahren eingeleitet hat. AntragsgegnerIn ist jene Person, gegen die sich der Antrag richtet. Je nach Umständen des Einzelfalles können auch die andere MieterInnen des Hauses Parteistellung genießen. Dies immer dann, wenn durch eine Entscheidung auch die Interessen der anderen berührt werden können, z.B. Feststellung des Betriebskostenschlüssels.

  • Neben einer Person als MieterIn können auch zwei oder mehrere Personen auf Mieterseite Vertragspartner sein. Sie werden MitmieterInnen genannt und können in Bezug auf die Wohnung immer nur gemeinsam handeln. Soll ein Antrag bei der Schlichtungsstelle eingebracht werden und gibt es mehrere MitmieterInnen, so muss der Antrag von allen gemeinsam eingebracht werden. (Hinweis: Nicht alle BewohnerInnen einer Wohnung sind gleichzeitig MieterInnen).

  • Auf Vermieterseite ist im Regelfall der/die Liegenschaftseigentümer/in Partei. Bringt die Mieterin bzw. der Mieter einen Antrag gegen den/die Vermieterin ein, so ist dieser/diese AntragsgegnerIn. Sind mehrere Personen MiteigentümerInnen, sind alle als AntragsgegnerInnen zu benennen. Wer EigentümerIn einer Liegenschaft ist, ersehen Sie aus dem Grundbuchauszug, den Sie bei jedem Bezirksgericht erhalten. Kam es seit Beginn Ihres Mietverhältnisses zu einem Eigentümerwechsel, so sind sowohl die früheren als auch die aktuellen EigentümerInnen als AntragsgegnerInnen zu benennen.

  • Handelt es sich um eine gemietete Eigentumswohnung, ebenfalls aus dem Grundbuchauszug ersichtlich, so ist nur die Wohnungseigentümerin bzw. der Wohnungseigentümer als AntragsgegnerIn zu bezeichnen.

  • Sonderfälle: Wurde der Mietvertrag mit eine/einer Fruchtgenussberechtigten (meistens aus dem Grundbuch ersichtlich) oder der MieterIn bzw. PächterIn eines ganzen Hauses geschlossen, so sind diese Personen (und nicht der/die EigentümerIn) als AntragsgegnerIn zu benennen.

Wie verläuft ein Außerstreitverfahren bei Gericht?

Ein Antrag kann nur dann beim Bezirksgericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren behandelt werden, wenn er vorher bei der Schlichtungsstelle anhängig gemacht worden ist. Für den Übergang in die gerichtliche Zuständigkeit bestehen zwei Möglichkeiten:

  • Die Schlichtungsstelle entscheidet nicht binnen drei Monaten ab Einlangen des Antrages. Jede Verfahrenspartei kann darüber ein schriftliche Bestätigung verlangen und mit dieser die Sache am Bezirksgericht anhängig machen.

  • Die Schlichtungsstelle trifft eine Entscheidung, eine Verfahrenspartei ist jedoch mit dem Inhalt derselben nicht einverstanden und begehrt deshalb die gerichtliche Entscheidung.

Kosten & Gebühren

  • Die Gebühr für das bezirksgerichtliche Verfahren selbst beträgt derzeit pauschal € 78,- und ist zunächst von jener Verfahrenspartei zu bezahlen, die das Verfahren bei Gericht anhängig gemacht hat.

  • Im gerichtlichen Verfahren wird in den meisten Fällen vom Gericht ein schriftliches Gutachten zur Frage des zulässigen Hauptmietzinses eingeholt. Der Auftrag dazu ergeht an einen/eine gerichtlich beeidete Sachverständige(n) aus dem Immobilienfach. Die Kosten für ein Gutachten sind – je nach Aufwand – unterschiedlich, mit rund € 1.000,- bis € 1.800,- müssen Sie jedoch rechnen.

  • Lässt sich eine Verfahrenspartei von einem Rechtsanwalt vertreten, so kann sie auch die tarifmäßigen Kosten verzeichnen. Abhängig vom Verfahrensgegenstand gibt es eine Bemessungsgrundlage, von der aus das Anwaltshonorar ermittelt wird.

  • Im Rahmen der Sachentscheidung muss das Bezirksgericht auch über den sogenannten Kostenersatz eine Entscheidung treffen.

  • Für den Kostenersatz (Pauschalgebühr, Sachverständigen- und Dolmetschkosten,  Anwaltshonorar) ist grundsätzlich der Verfahrenserfolg, den eine Partei der anderen gegenüber erzielt, maßgebend. Hier wird das Erfolgsprinzip allerdings durch eine gesetzlich vorgesehene Billigkeitsklausel durchbrochen. Bei der Festsetzung des Kostenersatzes ist auch zu berücksichtigen, in wessen Interesse das Verfahren geführt und ob nur zweckentsprechender Aufwand geltend gemacht worden ist und wieviele Parteien am Verfahren beteiligt waren.

Stand Dezember 2014

GB* Gebietsbetreuung StadterneuerungWien. Unser Zuhause.MA25 der Stadt Wien - Um Häuser besser

Die Wiener Gebietsbetreuungen sind der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung zugeordnet und werden im Auftrag der Magistratsabteilung 25 von privaten Auftragnehmerinnen und Auftragnehmern geführt.