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Rückstellung der Wohnung


Bei Ende des Mietverhältnisses ist die Mieterin bzw. der Mieter verpflichtet, die Wohnung geräumt an den/die VermieterIn zurückzustellen. Für Schäden haftet ein/eine MieterIn nach den Regeln des allgemeinen Schadenersatzrechtes. Eine Mieterhaftung für die gewöhnliche Abnützung der Wohnung besteht grundsätzlich nicht. Die Begründung besonderer MieterInnenpflichten durch vertragliche Sonderregelungen ist nur sehr eingeschränkt und nur in Ausnahmefällen zulässig.

Was bedeutet Rückstellung der geräumten Wohnung?

Bei Ende des Mietverhältnisses ist der/die MieterIn verpflichtet, die Wohnung an den/die VermieterIn zurückzustellen. Die Rückstellung der Wohnung geschieht durch Übergabe der Schlüssel. Ein bloßes Zurücklassen der Schlüssel in der unversperrten Wohnung reicht dazu nicht aus.

  • Die Wohnung muss geräumt an den/die VermieterIn zurück gegeben werden.
    Geräumt bedeutet, dass der/die MieterIn sämtliche beweglichen Sachen (auch Einbaumöbel), die er/sie oder seine/ihre MitbewohnerInnen in die Wohnung gebracht haben, entfernen muss. Auch Möbel, die etwa dem/der VormieterIn abgekauft wurden, sind bei Mietende zu entfernen.
  • Ist die Mietwohnung zum Rückstellungstermin nicht geräumt, kann der/die VermieterIn die Übernahme der Schlüssel verweigern und den/die MieterIn zur Entfernung der Gegenstände auffordern.
    Der/die VermieterIn hat aber auch die Möglichkeit, die vom/von der MieterIn angebotenen Schlüssel zu übernehmen und die Entfernung der Sachen selber in Auftrag zu geben. Die Entrümpelungskosten bzw. Transport- und Einlagerungskosten können dann aus dem Titel des Schadenersatzes vom Kautionsbetrag abgerechnet beziehungsweise vom/von der MieterIn eingefordert werden.
  • Verzögert sich die Rückstellung aus Gründen die beim/bei der MieterIn liegen, über das Vertragsende hinaus, ist dem/der VermieterIn für diese Zeitspanne ein angemessenes Benützungsentgelt zu bezahlen.

In welchem Zustand muss die geräumte Wohnung bei Mietende sein?

  • Die gesetzliche Regelung (§ 1109 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) sieht vor, dass die Wohnung dem/der VermieterIn so zurückzustellen ist, wie sie bei Anmietung übernommen wurde.

  • Die gewöhnliche Abnützung und ortsübliche, unwesentliche Veränderungen während der Mietdauer bleiben jedoch außer Betracht. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (im Regelfall Wohnungen in Altbauten und in gefördert errichteten Bauten) können auch wesentliche Veränderungen des/der MieterIn in der Wohnung belassen werden (Verbesserungen i.S. des § 9 Mietrechtsgesetzes).

  • Mietvertragsklauseln, welche vom Gesagten abweichende, besondere Mieterpflichten vorsehen (z.B. Ausmalen bei Mietende), sind nur in Ausnahmefällen zulässig.

Wann und wofür haftet eine Mieterin bzw. ein Mieter?

  • Kommt der/die MieterIn der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Rückstellung der Wohnung nicht nach, haftet er/sie dem/der VermieterIn nach den Regeln des allgemeinen Schadenersatzrechtes. Der entstandene Schaden kann z.B. in der übermäßigen Abnützung der Wohnung liegen, oder darin, dass dem/der VermieterIn Entrümpelungskosten entstanden sind.

  • Schadenersatzansprüche des Vermieters setzen neben einer dem/der MieterIn zurechenbaren Beschädigung immer auch ein Verschulden des/der MieterIn voraus. Der/die MieterIn hat dem/der VermieterIn gegenüber jedoch auch für ein Verschulden seiner/ihrer MitbewohnerInnen und BesucherInnen einzustehen. Ebenso für ein Verschulden von HandwerkerInnen, wenn diese von dem/der MieterIn beauftragt wurden.
  • Soweit der/die VermieterIn einen Schaden nicht (mehr) mit der Kaution abrechnen kann, muss er/sie den Schadenersatzanspruch innerhalb eines Jahres ab Rückstellung der Wohnung gerichtlich geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Schadenersatzanspruch erloschen.
  • Den/die VermieterIn trifft eine Schadenminderungspflicht. Bei der Berechnung der Schadenshöhe (z.B. Reparaturkosten) ist überdies auf den Zeitwert der beschädigten Sache Bedacht zu nehmen. Hat ein/eine MieterIn beispielsweise einen mitvermieteten Elektroherd schuldhaft beschädigt, haftet er/sie nach ein paar Jahren Mietdauer keinesfalls für die vollen Neuanschaffungskosten.
  • Ob eine Wohnung bei Mietende übermäßig abgenützt ist und damit ein Schaden vorliegt oder nicht, ist oft nicht einfach zu beurteilen. Neben dem Zustand der Wohnung bei Anmietung und dem Zustand der Wohnung bei Rückstellung hängt das vor allem von der Mietdauer ab. Wer eine komplett neu renovierte Wohnung anmietet und diese nach nur einem Jahr Mietdauer an den/die VermieterIn zurückgibt, muss sich im Klaren sein, dass hinsichtlich „gewöhnlicher Abnützung“ ein strenger Maßstab gilt. Anders verhält es sich, wenn ein Mietverhältnis zwanzig Jahre gedauert hat, oder sich die Wohnung bereits bei Anmietung in einem stark abgenutzten Zustand befunden hat.

Gerichtsentscheidungen zur Frage der Haftung

  • unterschiedlich ausgemalte Wände sind nach zweiundzwanzigjähriger Mietdauer kein Schaden, weil die Malerei ohnedies zu ersetzen gewesen wäre (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)
  • ein beschädigter Kunststoffbelag kann dem/der MieterIn nach zweiundzwanzigjähriger Mietdauer nicht angelastet werden, weil der Kunststoffbelag höchstens eine fünfzehnjährige Nutzungsdauer hat (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)
  • bei beschädigten Steckdosen, Innentüren (Furnierschäden) und Waschbecken (Haarriss) ist von einer 30-jährigen Nutzungsdauer auszugehen, der/die MieterIn hat daher nach zweiundzwanzigjähriger Mietdauer ein Drittel der jeweiligen Erneuerungskosten zu tragen (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)
  • die Kosten fehlender Parkettbodenteile sind von dem/der MieterIn voll zu tragen, die Kosten des dreimaligen Abschleifens (Kratzer) wegen der langen Mietdauer aber nur zu einem Drittel (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)
  • wegen des notwendigen Austausches der beschädigten Wohnungseingangstüre (weil eine Reparatur nicht möglich war) sind von dem/der MieterIn nach zweiundzwanzigjähriger Mietdauer zwei Drittel der Neuanschaffungskosten zu tragen, weil von einer sechzigjährigen Nutzungsdauer der Wohnungseingangstüre auszugehen ist (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)

  • für einen Schadenersatzanspruch des/der VermieterIn ist darauf abzustellen, was er/sie sich üblicherweise nach der erfolgten Benutzungsdauer (hier: zehn Jahre) erwarten kann. Auch bei ordnungsgemäßer und schonender Wohnungsbenützung hätten Teppichboden (bei Rückgabe nun verschmutzt) und Tapeten (bei Rückgabe nun gelblicher Farbton vom Rauchen) nach zehnjähriger Benützungsdauer erneuert werden müssen (Ob 44/09t)
  • die Wände müssen bei Mietende nicht genau die gleiche Beschaffenheit aufweisen, wie bei Anmietung; bei ordentlich tapezierten und gestrichenen Wänden kann nicht von einer vom/von der MieterIn nach § 1109 ABGB zu entfernenden Veränderung gesprochen werden (OLG Wien 20.5.1980, 11 R 56/80)
  • die Wandfarben grün und ocker entsprechen dem Ortsgebrauch und der Verkehrsüblichkeit; nur extreme Farben brauchen vom/von der VermieterIn bei Mietende nicht geduldet werden (LGZ Wien 22.10.2008, 39 R 280/08b)
  • die Anbringung eines Laminatbodens anstelle eines Parkettbodens ist nicht als unwesentliche, vom/von der VermieterIn zu duldende Veränderung anzusehen, selbst wenn der Parkettboden bereits alt und mit einem Grauschleier versehen war (LGZ Wien 14.1.2009, 39 R 413/08m)
  • Bohrlöcher für einen Handtuchhalter im Bad sind kein Schaden, weil es sich hier im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes um eine unwesentliche Veränderung im Sinne des § 9 Abs. 1 Mietrechtsgesetzes handelt (LGZ Wien 15.3.1995, 41 R 37/95)
  • Aus der Anbringung von Bilderhaken entstandene Löcher nach fünf Jahren Mietdauer sind gewöhnliche Abnützung (LGZ Wien 22.1.2003, 39 R 363/02z)
  • 110 Dübelbohrlöcher in zwei Zimmern stellen keine gewöhnliche Abnützung mehr dar (LGZ Wien 30.8.2006, 40 R 168/06m)
  • Kratzer in der Badewanne und eine gröbere Verschmutzung des Teppichs sowie Schäden an der Tapete, wie sie üblicherweise nach Entfernung einer Stellage zurückbleiben, sind kein Schaden sondern nach zweiundzwanzigjähriger Mietdauer gewöhnliche Abnützung (LGZ Wien 14.6.2005, 41 R 275/04a)
  • Der/die MieterIn haftet für Verunreinigungen des Mietgegenstandes; er/sie haftet auch, wenn eine Elektroanlage erst durch den Einbau einer Gasetagenheizung durch den/die MieterIn gefährlich geworden ist (LGZ Wien 12.2.2002, 40 R 26/02y)
  • ein vom/von der MieterIn auf einen gut erhaltenen Parkettboden geklebter Teppich ist bei Mietende zu entfernen (LGZ Wien 25.9.2002, 39 R 261/02z)
  • § 1109 ABGB verpflichtet einen/eine MieterIn nicht, ein Bestandsobjekt neu ausgemalt oder neu versiegelt zurückzustellen (10 Ob 79/09a)
  • Malerei-, Tapezier-, Fußbelags- und Verfliesungsarbeiten eines/einer MieterIn sind in der Regel nicht anzeige- und genehmigungspflichtige, unwesentliche Veränderungen und daher in der Regel als gewöhnliche Abnützung anzusehen. Klauseln (in Formularmietverträgen), wonach ein(e) MieterIn auch die Spuren gewöhnlicher Abnützung bei Mietende beseitigen soll, sind gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuches und somit unwirksam, soweit eine solche Klausel nicht durch eine andere, den/die MieterIn begünstigende Regelung ausgeglichen wird (2 Ob 215/10x)

Dürfen Vertragsklauseln besondere MieterInnenpflichten begründen?

  • Die gesetzliche Regelung (§ 1109 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) sieht vor, dass die Wohnung der Vermieterin/dem Vermieter so zurückzustellen ist, wie sie bei Anmietung übernommen wurde.

  • Die gewöhnliche Abnützung und ortsübliche, unwesentliche Veränderungen während der Mietdauer bleiben jedoch außer Betracht. Diese Gebrauchsspuren in der Wohnung sind durch den bezahlten Mietzins abgegolten.

  • Viele Mietverträge enthalten jedoch Klauseln, die die Mieterin/den Mieter verpflichten sollen, die Wohnung bei Mietende in einen ganz bestimmten Zustand (z.B. „neu weiß ausgemalt“) zu bringen.

  • Der Oberste Gerichtshof hat inzwischen mit mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine Klausel, die zum Nachteil der Mieterin/des Mieters von den gesetzlichen Grundsätzen zur Wohnungsrückgabe abweicht, gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuches und somit unwirksam ist, wenn eine solche Klausel nicht durch eine andere, die Mieterin/den Mieter begünstigende Regelung (z.B. niedrige Mietzinshöhe) ausgeglichen wird. Das gilt für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ebenso wie für Mietverhältnisse im Teil- oder Nichtanwendungsbereich.

  • Das Verbot der gröblichen Benachteiligung gilt jedenfalls für Formularmietverträge. Das sind nicht nur Vertragsvordrucke, die massenweise in Verwendung stehen, sondern auch Computermietverträge, wenn ihre Verwendung für mehr als bloß eine Vermietung beabsichtigt ist (auch wenn sie im Einzelfall bei den Vermietungen individualisiert werden).

  • Nach dem Obersten Gerichtshof sind vom Verbot der gröblichen Benachteiligung auch Individualverträge (der Vertragstext wird extra für eine einzige Vermietung erstellt) erfasst, dies allerdings nur, wenn ein/eine typischerweise überlegene VertragspartnerIn einem/einer typischerweise unterlegenen VertragspartnerIn gegenübersteht (1Ob 144/04i, 6Ob 104/09a). Davon, dass bei jeder (privaten) Vermietung (einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses) eine solche Ungleichgewichtslage zwischen Vermieter und Mieter vorliegt, kann nicht ausgegangen werden. Die Frage der (Un-)Wirksamkeit vertraglich vereinbarter Endrenovierungspflichten der Mieterin/des Mieters in derartigen Individualverträgen ist noch nicht abschließend geklärt.

  • Ist eine Vertragsklausel wegen gröblicher Benachteiligung unzulässig, fällt grundsätzlich nur der gröblich benachteiligende Teil der Klausel weg (geltungserhaltende Reduktion). Wenn jedoch die Vermieterin/der Vermieter als UnternehmerIn i.S. des Konsumentenschutzgesetzes gilt (Faustregel: bei Vermietung von mehr als fünf Wohnungen) führt eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs. 3 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch immer dazu, dass die gesamte Klausel unwirksam wird und somit zur Gänze aus dem Vertrag herausfällt.

  • Die Grenzen der Vertragsfreiheit ergeben sich aber nicht nur aus dem Verbot der gröblichen Benachteiligung. Die Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel kann sich z.B. auch daraus ergeben, dass sie unklar formuliert ist oder den zwingenden Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes oder Konsumentenschutzgesetzes widerspricht.

Gerichtsentscheidungen zur „gröblichen Benachteiligung“:

  • die Mietvertragsklausel, wonach „der Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses, aus welchem Grund auch immer, in ordnungsgemäßem Zustand, d.h. wie bei Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen ist“, ist (hier im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 ABGB (7 Ob 78/06f )

  • die Vereinbarung, wonach der/die MieterIn zum Ende des Mietverhältnisses die gemietete Wohnung auszumalen hat, ist jedenfalls im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und jedenfalls dann, wenn dem/der MieterIn die Wohnung unausgemalt übergeben wurde, gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 ABGB (6 Ob 104/09a)

  • die formularmäßige Verpflichtung des/der MieterIn zur Rückgabe der Wohnung „in ordnungsgemäßem Zustand, wie bei Mietbeginn übernommen...“ bedeutet die Verpflichtung des/der MieterIn zur Renovierung der Wohnung auch bei Abnützung durch bloß bestimmungsgemäßen Gebrauch, welcher aber mit dem Bestandzins bereits abgegolten ist. Die Klausel ist daher (hier: im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes) gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 ABGB. Ob die Wohnung dem/der MieterIn bei Mietvertragsbeginn ausgezeichnet renoviert übergeben wurde, ist für diese Beurteilung unerheblich, da der/die VermieterIn gegen den/die MieterIn keinen Anspruch auf Beseitigung jeglicher Gebrauchsspuren hat (2 Ob 73/10i)
  • die Mietvertragsklausel, wonach im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes „die laufenden Erhaltungs- und, soweit erforderlich, Erneuerungspflichten des/der MieterIn hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen“ begründet wird, stellt eine weitgehend einseitige Abweichung vom dispositiven Recht dar und ist gröblich benachteiligend i.S. des § 879 Abs. 3 ABGB (2 Ob 73/10i)
  • die Mietvertragsklausel, wonach das Mietobjekt bei Beendigung ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen ist, stellt eine gröbliche Benachteiligung des/der MieterIn i.S. des § 879 Abs. 3 ABGB dar, wenn sie nicht durch eine andere den/die MieterIn begünstigende Regelung im Vertrag ausgeglichen wird. Dies gilt im Voll-, Teil- und Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (2 Ob 215/10x)

Stand Dezember 2014

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