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Finanzierungsbeiträge

Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags bei geförderten Mietwohnungen

Was ist ein Finanzierungsbeitrag?

Bei der Anmietung einer geförderten Mietwohnung ist von der Mieterin bzw. dem Mieter meist ein größerer Einmalbetrag (Grund- und/oder Baukostenbeitrag) zu bezahlen. Dieser Finanzierungsbeitrag hat den Charakter einer Mietzinsvorauszahlung.

Je höher der Einmalbetrag bei Anmietung ist, desto niedriger ist das laufende (monatlich zu entrichtende) Entgelt und umgekehrt.

Nach Mietende und Rückstellung der Wohnung sind eingehobene Finanzierungsbeiträge, vermindert um eine vorzunehmende Abwertung, binnen acht Wochen an die Mieterin bzw. den Mieter zurückzubezahlen. Jener Betrag welcher der ausscheidenden Mieterin bzw. dem ausscheidenden Mieter ausbezahlt wird, darf grundsätzlich von der Folgemieterin bzw. dem Folgemieter eingehoben werden.

Welche Berechnungsformel ist für die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags anzuwenden?

Welche Berechnungsformel für die Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags anzuwenden ist, hängt

  • einerseits vom Alter der Baulichkeit ab,
  • andererseits aber auch davon, ob es sich um eine „Genossenschaftswohnung“ handelt
  • oder um eine öffentlich geförderte Mietwohnung eines/einer gewerblichen BauträgerIn.


Überdies sind Sonderregelungen zu beachten, wenn der Finanzierungsbeitrag bei Anmietung unter Inanspruchnahme geförderter Eigenmittelersatzdarlehen aufgebracht wurde.


Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags bei Genossenschaftswohnungen

Allgemeine Information

Mit „Genossenschaftswohnungen“ sind hier Mietwohnungen in Gebäuden gemeint, auf die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Anwendung findet. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Wohnhausanlage von einer Gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet wurde und im Eigentum der Gemeinnützigen Bauvereinigung steht oder stand.

Das WGG ist ein Bundesgesetz, das für „Genossenschaftswohnungen“ in ganz Österreich gleichermaßen gilt. Die Rückzahlung der Finanzierungsbeiträge ist in § 17 WGG und in § 39 Abs. 27 WGG geregelt.

Für die Berechnung der Höhe des Rückzahlungsbetrags ist zu unterscheiden,

  • ob es sich um eine neuere Genossenschaftswohnung (Erstbezug nach 30.6.2000)
  • oder ältere Genossenschaftswohnung (Erstbezug vor 1.7.2000) handelt.

  • Bei sehr alten Gebäuden (Benützungsbewilligung vor 1.1.1955), gibt es gar keine Rückzahlungsverpflichtung.

„Genossenschaftswohnung Neu“ (Erstbezug nach 30.6.2000)

Hier ist der von der Erstmieterin bzw. dem Erstmieter geleistete Finanzierungsbeitrag um ein Prozent pro Jahr abzuwerten.

Die Abwertung des Finanzierungsbeitrags („Verwohnung“) läuft also über hundert Jahre ab Erstbezug, wobei für jeden Monat seit Erstbezug ein gleichbleibender Betrag vom ursprünglich geleisteten Finanzierungsbeitrag abgezogen wird.

Auch bei Folgemieterinnen und Folgemietern wird zur Ermittlung des Rückzahlungsbetrags immer auf das Datum des Erstbezugs und die Höhe des bei Erstbezug geleisteten Finanzierungsbeitrags abgestellt.

Nur in Ausnahmefällen ist eine spätere Umfinanzierung des Finanzierungsbeitrags durch die vermietende Genossenschaft zu berücksichtigen. Folgemieterinnen und Folgemieter zahlen bei Anmietung grundsätzlich niedrigere Beträge ein als die Erstmieterinnen und Erstmieter, die Höhe des monatlichen Abwertungsbetrags ist bei ihnen aber genauso hoch wie bei ihren VorgängerInnen. Hundert Jahre nach Erstbezug findet auch an Folgemieterinnen und Folgemieter keine Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen mehr statt.

Sofern die Baulichkeit nicht vor Erteilung der Benützungsbewilligung erstmals bezogen wurde, gilt das Datum der Benützungsbewilligung (bzw. Fertigstellungsanzeige) als Erstbezugsdatum.

Berechnungsbeispiel 1

Erstbezug (Benützungsbewilligung): 1.3.2003

Finanzierungsbeitrag ErstmieterIn: 30.000 Euro

Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr): 25 Euro
Mietende ErstmieterIn: 31.5.2010
Monate seit Erstbezug: 87 Monate
Abwertung des Finanzierungsbeitrags für 87 Monate (87 x 25 Euro): 2.175 Euro

Rückzahlungsbetrag ErstmieterIn (30.000 Euro – 2.175 Euro): 27.825 Euro

Mietbeginn FolgemieterIn: 1.6.2010

Finanzierungsbeitrag FolgemieterIn
: 27.825 Euro
Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr) ab Erstbezug: 25 Euro
Mietende FolgemieterIn: 30.6.2015
Monate seit Erstbezug (!): 148  Monate
Abwertung (des ursprünglichen!) Finanzierungsbeitrags für 148  Monate
(148 x 25 Euro): 3.700 Euro

Rückzahlungsbetrag FolgemieterIn (30.000 Euro – 3.700 Euro): 26.300 Euro

Hinweis: Vor allem bei langen Perioden seit Erstbezug sind Rundungsunschärfen möglich.

 

„Genossenschaftswohnung Alt“ (Erstbezug vor 1.7.2000)

Hier ist für den bei Erstbezug geleisteten Finanzierungsbeitrag zum Stichtag 31.12.2000 zunächst eine Zwischenbilanz zu erstellen: Der ursprüngliche Finanzierungsbeitrag ist zu diesem Stichtag zunächst mit zwei Prozent pro Jahr („Verwohnung“) abzuwerten.

Daraufhin muss (wieder zum Stichtag) eine Aufwertung nach Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) vorgenommen werden. Maßgebend dafür ist der Stand des Verbraucherpreisindex zum zweitletzten Monat vor dem Stichtag, also immer der VPI Stand für Oktober 2000.

Der so zum Stichtag ermittelte Betrag ist in einem weiteren Rechenschritt ab 1.1.2001 neuerlich abzuwerten und zwar nun mit einem Prozent für jedes weitere Jahr nach dem Stichtag. Aufwertung findet nun keine mehr statt.

Die jährliche Abwertung des Finanzierungsbeitrags von einem Prozent  („Verwohnung“) ab dem Stichtag läuft also bis 31.12.2100, wobei für jeden dieser Monate ein gleichbleibender Betrag vom Stichtagsbetrag abgezogen wird.

Auch bei Folgemieterinnen und Folgemietern wird zur Ermittlung des Rückzahlungsbetrags immer auf die Höhe des bei Erstbezug geleisteten Finanzierungsbeitrags abgestellt.

Nur in Ausnahmefällen ist eine spätere Umfinanzierung des Finanzierungsbeitrags durch die vermietende Genossenschaft zu berücksichtigen. Der monatliche Abwertungsbetrag ist für ErstmieterInnen und FolgemieterInnen immer gleich hoch. Hundert Jahre nach dem Stichtag, also ab 31.12.2100 findet in solchen Wohnhausanlagen auch an Folgemieterinnen und Folgemieter keine Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen mehr statt.

Sofern die Baulichkeit nicht vor Erteilung der Benützungsbewilligung erstmals bezogen wurde, gilt übrigens das Datum der Benützungsbewilligung (bzw. Fertigstellungsanzeige) als „Erstbezugsdatum“.

Berechnungsbeispiel 2

Erstbezug (Benützungsbewilligung): 1.3.2000

Finanzierungsbeitrag ErstmieterIn: 6.000 Euro
Monatliche Abschreibung über 50 Jahre (2 Prozent pro Jahr): 10 Euro
Mietende ErstmieterIn: 30.9.2013
Monate von Erstbezug bis Stichtag (31.12.2000): 10 Monate
Abwertung zum Stichtag (10 x 10 Euro): 100 Euro
Abgewerteter Betrag zum Stichtag (6.000 Euro – 100 Euro): 5.900 Euro.
Aufwertung zum Stichtag:
Zweitletzter Monat vor Stichtag: Oktober 2000
VPI 96 Stand für Oktober 2000: 106,0
VPI 96 Stand für März 2000 (Erstbezug): 104,6
Aufwertungsfaktor: 106,0 : 104,6 = 1,0134 x 100 = 101,34
101,34 – 100 = 1,34 Prozent
1,34 Prozent von 5.900 Euro: 79,06 Euro
Betrag zum Stichtag (5.900 Euro + 79,06 Euro): 5.979 Euro
Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr): 5 Euro
Monate zwischen Stichtag (31.12.2000) und Mietende (30.9.2013): 153 Monate
Abwertung des Stichtagsbetrags für 153 Monate (153 x 5 Euro): 765 Euro

Rückzahlungsbetrag ErstmieterIn (5.979 Euro – 765 Euro): 5.214 Euro

Mietbeginn FolgemieterIn: 1.10.2013


Finanzierungsbeitrag FolgemieterIn: 5.214 Euro

Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr): 5 Euro
Mietende FolgemieterIn: 30.6.2020
Monate zwischen Stichtag (31.12.2000!) und Mietende FolgemieterIn: 234 Monate
Abwertung des Stichtagsbetrags für 234 Monate (234 x 5 Euro): 1.170 Euro

Rückzahlungsbetrag FolgemieterIn (5.979 Euro – 1.170 Euro): 4.809 Euro

Hinweis: Vor allem bei langen Perioden seit Erstbezug sind Rundungsunschärfen möglich.

Rückzahlung des Finanzierungsbeitrags bei geförderten Mietwohnungen gewerblicher BauträgerInnen

Allgemeine Informationen

Unter „gewerblichen BauträgerInnen“ sind sogenannte „Nicht-Gemeinnützige Bauvereinigungen“ zu verstehen, also solche, auf deren Vermietungen das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) keine Anwendung findet.

Soweit jedoch gewerbliche BauträgerInnen Wohnhausanlagen mit öffentlichen Fördermitteln errichten und vermieten, gelten für die Vermietungen solcher Mietwohnungen die jeweiligen Wohnbauförderungsbestimmungen, welche auch Vorschriften zur Einhebung und Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen der Mieterinnen und Mieter enthalten.

Hier kann nur auf die Regelungen des Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG) eingegangen werden. Die Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen der Mieterinnen und Mieter ist in § 69 Abs. 2 WWFSG geregelt.

Für die Berechnung der Höhe des Rückzahlungsbetrages ist zu unterscheiden, ob es sich um neuere oder ältere Wohnhausanlagen handelt. Konkret: Ob das Land Wien die Förderungszusicherung für eine Wohnhausanlage vor 20.3.2001 oder nach diesem Datum erteilt hat.

Das WWFSG ist ein Wiener Landesgesetz, das auf geförderte Wohnhausanlagen außerhalb Wiens keine Anwendung findet.

"WWFSG Mietwohnung Neu“ (Förderungszusicherung nach 19.3.2001)

Hier ist der von der Erstmieterin bzw. dem Erstmieter geleistete Finanzierungsbeitrag um ein Prozent pro Jahr abzuwerten.

Die Abwertung des Finanzierungsbeitrags („Verwohnung“) läuft also über hundert Jahre ab Erstbezug, wobei für jeden Monat seit Erstbezug ein gleichbleibender Betrag vom ursprünglich geleisteten Finanzierungsbeitrag abgezogen wird.

Auch bei Folgemieterinnen bzw. Folgemietern wird zur Ermittlung des Rückzahlungsbetrags immer auf das Datum des Erstbezugs und die Höhe des bei Erstbezug geleisteten Finanzierungsbeitrags abgestellt.

Folgemieterinnen bzw. Folgemieter zahlen bei Anmietung niedrigere Beträge ein als ihre VorgängerInnen, die Höhe des monatlichen Abwertungsbetrags ist bei ihnen aber genauso hoch wie bei ihren VorgängerInnen. Hundert Jahre nach Erstbezug findet auch an Folgemieterinnen und Folgemieter keine Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen mehr statt.

Sofern die Baulichkeit nicht vor Erteilung der Benützungsbewilligung erstmals bezogen wurde, gilt das Datum der Benützungsbewilligung (bzw. Fertigstellungsanzeige) als „Erstbezugsdatum“.

Berechnungsbeispiel 1

Erstbezug (Benützungsbewilligung): 1.3.2007


Finanzierungsbeitrag ErstmieterIn: 14.400 Euro

Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr): 12 Euro
Mietende ErstmieterIn: 31.5.2014
Monate seit Erstbezug: 87  Monate
Abwertung des Finanzierungsbeitrags für 87 Monate (87 x 12 Euro): 1.044 Euro

Rückzahlungsbetrag
ErstmieterIn (14.400 Euro –1.044 Euro): 13.356 Euro

Mietbeginn FolgemieterIn: 1.6.2014

Finanzierungsbeitrag FolgemieterIn: 13.356 Euro
Monatliche Abschreibung über 100 Jahre (1 Prozent pro Jahr) ab Erstbezug: 12 Euro
Mietende FolgemieterIn: 30.5.2017
Monate seit Erstbezug(!): 123 Monate
Abwertung (des ursprünglichen!) Finanzierungsbeitrags für 123 Monate
(123 x 12 Euro): 1,476 Euro

Rückzahlungsbetrag FolgemieterIn (14.400 Euro – 1.476 Euro): 12.924 Euro

Hinweis: Vor allem bei langen Perioden seit Erstbezug sind Rundungsunschärfen möglich.

„WWFSG Mietwohnung Alt“ (Förderungszusicherung vor 20.3.2001)

Hier ist der von der Erstmieterin bzw. dem Erstmieter geleistete Finanzierungsbeitrag zunächst um zwei Prozent pro Jahr abzuwerten („Verwohnung“).

Es wird also für jeden Monat seit Erstbezug ein gleichbleibender Betrag vom ursprünglich geleisteten Finanzierungsbeitrag abgezogen. Daraufhin muss eine Aufwertung nach Verbraucherpreisindex (Inflationsrate) vorgenommen werden. Maßgebend dafür ist der jeweilige Stand des Verbraucherpreisindex zum zweitletzten Monat vor Mietende.

Auch bei Folgemieterinnen und Folgemietern wird zur Ermittlung des Rückzahlungsbetrags immer auf das Datum des Erstbezugs und die Höhe des bei Erstbezug geleisteten Finanzierungsbeitrags abgestellt. Der monatliche Abwertungsbetrag ist bei FolgemieterInnen also genauso hoch wie bei Ihren VorgängerInnen. Die danach vorzunehmende Aufwertung hängt immer von der jeweiligen Inflationsrate ab. Fünfzig Jahre nach Erstbezug findet auch an Folgemieterinnen und Folgemieter keine Rückzahlung von Finanzierungsbeiträgen mehr statt.

Sofern die Baulichkeit nicht vor Erteilung der Benützungsbewilligung erstmals bezogen wurde, gilt übrigens das Datum der Benützungsbewilligung als „Erstbezugsdatum“.

Berechnungsbeispiel 2

Erstbezug (Benützungsbewilligung): 27.10.1992

Finanzierungsbeitrag ErstmieterIn: 21.000 Euro
Monatliche Abschreibung über 50 Jahre (2 Prozent pro Jahr): 35 Euro
Mietende ErstmieterIn: 30.10.2002
Mietdauer: 120 Monate
Abwertung (120 x 35 Euro): 4.200 Euro
Abgewerteter Betrag (21.000 Euro – 4.200 Euro): 16.800 Euro
Aufwertung um Inflationsrate:
Zweitletzter Monat vor Mietende: August 2002
VPI 86 Stand für August 2002: 144,2
VPI 86 Stand für Oktober 1992 (Erstbezug): 118,4
Aufwertungsfaktor: 144,2 : 118,4 = 1,218 x 100 = 121,8
121,8 – 100 = 21,80 Prozent
21,80 Prozent von 16.800 Euro: 3.662,4 Euro

Rückzahlungsbetrag ErstmieterIn (16.800 + 3.662,4 Euro): 20.462,4 Euro

Mietbeginn FolgemieterIn: 1.11.2002

Finanzierungsbeitrag FolgemieterIn: 20.462,4 Euro
Monatliche Abschreibung über 50 Jahre (2 Prozent pro Jahr) ab Erstbezug (!):
35 Euro
Mietende FolgemieterIn: 30.10.2037
Monate seit Erstbezug(!): 540 Monate
Abwertung des ursprünglichen Finanzierungsbeitrages für 540 Monate
(540 x 35 Euro): 18.900 Euro
Abgewerteter Betrag (21.000 Euro – 18.900 Euro): 2.100 Euro
Aufwertung um Inflationsrate:
Zweitletzter Monat vor Mietende: August 2037
VPI 86 Stand für August 2037: 296 (Annahme)
VPI 86 Stand für Oktober 1992: 118,4
Aufwertungsfaktor: 296 : 118,4 = 2,5 x 100 = 250
250 – 100 = 150 Prozent
150 Prozent von 2.100 Euro: 3.150 Euro

Rückzahlungsbetrag FolgemieterIn: (2.100 Euro + 3.150 Euro): 5.250 Euro

Hinweis: Vor allem bei langen Perioden seit Erstbezug sind Rundungsunschärfen möglich.


 
 

Stand Dezember 2014

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