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Erhaltungspflichten


Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes treffen die Vermieterin bzw. den Vermieter gesetzlich festgelegte (§ 3 MRG) Erhaltungspflichten. Diese können durch den Mietvertrag nicht abgeändert werden.

Zum Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Die österreichischen Gesetze finden Sie hier.

Welche Maßnahmen zählen zu den Erhaltungspflichten der Vermieterin bzw. des Vermieters?

Zu den Erhaltungspflichen der Vermieterin/des Vermieters zählen im Vollanwendungsbereich des MRG folgende Maßnahmen:

  • Notwendige Arbeiten an den allgemeinen Teilen des Hauses, z.B. Außenhaut (Dach, Außenfenster, Fassade), an den Ver- und Entsorgungsleitungen (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser), im Stiegenhaus und im Hausflur.
  • Notwendige Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen, z.B. Aufzug.
  • Arbeiten in einzelnen Mietgegenständen, wenn es sich
    - um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (Substanzgefährdung für das Gebäude z.B. durch Feuchtigkeit, undichte Gasleitung etc.) oder
    - um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung z.B. durch eine gefährliche Elektroanlage handelt oder
    - (mit Inkrafttreten einer Neuregelung am 1.1.2015) die Arbeiten zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erforderlich sind.
    Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung muss eine Vermieterin/ein Vermieter also auch solche - bei Anmietung bereits vorhandene - Geräte, die zur Beheizung bzw. Warmwasseraufbereitung dienen, reparieren oder erneuern, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Wartung durch die Mieterin/den Mieter durch gewöhnliche Abnützung defekt geworden sind.
    Die Neuregelung gilt auch für "Altverträge" (Anmietung vor dem 1.1.2015). Hat eine Mieterin/ein Mieter eine defekte Heiztherme jedoch vor dem 1.1.2015 auf eigene Kosten erneuert, soll nach dem Willen des Gesetzgebers keine Überwälzung der gesamten Kosten auf die Vermieterin/den Vermieter möglich sein. In solchen "Altfällen" kommt somit nur ein aliquoter Investersatz bei Mietende in Betracht (§ 10 MRG).

Wollen Sie die Behebung derartiger Schäden/Mängel über die Schlichtungsstelle durchsetzen, ist es auch wichtig, das Problem genau zu beschreiben. Eine allfällige Gesundheitsgefährdung muss glaubhaft dargelegt werden. Haben Sie bereits Befunde von Baufachleuten oder ÄrztInnen, so sollten Sie diese gleich in Kopie dem Antrag an die Schlichtungsstelle beilegen.

Unterlässt die Vermieterin/der Vermieter die Durchführung notwendig gewordener Arbeiten, so berechtigt dies jede Hauptmieterin/jeden Hauptmieter einen entsprechenden Antrag im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren bei der Schlichtungsstelle einzubringen. Dieser hat das Begehren zu enthalten, der Vermieterin/dem Vermieter die Durchführung bestimmter Arbeiten zur Reparatur bzw. Schadensbehebung aufzutragen.

Wie muss der Antrag erfolgen? (Verfahren bei der Schlichtungsstelle)

Der Antrag, der Vermieterin/dem Vermieter die Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten aufzutragen, muss schriftlich bei der Schlichtungsstelle (MA 50) eingebracht werden.

Antragsmuster downloaden

Damit wird ein Verfahren im sogenannten „wohnrechtlichen Außerstreitverfahren“ eingeleitet.

  • In Wien und anderen größeren Städten Österreichs ist eine Schlichtungsstelle eingerichtet, bei der zunächst alle Anträge in Mietrechtsangelegenheiten, die in diesem besonderen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren zu behandeln sind, eingebracht werden müssen.

  • Die Schlichtungsstellen sind zur Entlastung der Bezirksgerichte eingerichtet worden. Um einen derartigen Antrag beim Bezirksgericht anhängig machen zu können, muss vorher die Schlichtungsstelle damit befasst worden sein.

  • Die Schlichtungsstelle leitet eingehende Anträge zunächst an die Antragsgegnerin/den Antragsgegner zur Stellungnahme weiter. Je nach Stellungnahme wird eine Verhandlung anberaumt oder wird gleich ein Gutachten des/der Amtssachverständigen eingeholt. Wenn sich aus dem Gutachten die Notwendigkeit der Durchführung von Erhaltungsarbeiten ergibt, wird eine Verhandlung zur Erörterung des Sachverhaltes und des Gutachtens anberaumt.

  • Im Rahmen der Verhandlung können die Parteien eine einvernehmliche Lösung durch Abschluss eines Vergleiches herbeiführen. Damit wird das Verfahren beendet. Kommt kein Vergleich zustande, so wird die Schlichtungsstelle eine schriftliche Entscheidung in der Sache selbst treffen. Wird die Entscheidung nicht binnen vier Wochen „beeinsprucht“ (siehe Verfahren am Bezirksgericht), so wird diese rechtskräftig und bildet auch einen Exekutionstitel.

  • Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle ist zur Gänze kostenfrei. Lässt sich eine Partei von einem Rechtsanwalt vertreten, muss sie das Honorar allerdings selbst tragen. Es gibt keinen Kostenersatz.

Wer ist Partei im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren?

  • Im Verfahren stehen sich Antragsteller/in und Antragsgegner/in gegenüber. AntragstellerIn ist jene Person, die das Verfahren eingeleitet hat, AntragsgegnerIn jene Person, gegen die sie der Antrag richtet. Je nach Umständen des Einzelfalles können auch andere MieterInnen des Hauses Parteistellung genießen. Dies immer dann, wenn durch eine Entscheidung auch die Interessen der anderen berührt werden können, z.B. Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Hausteilen – Dach, Fassade.
  • Neben einer Person als MieterIn können auch zwei oder mehrere Personen auf Mieterseite VertragspartnerInnen sein. Sie werden MitmieterInnen genannt und können in Bezug auf die Wohnung immer nur gemeinsam handeln. Für einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten genügt jedoch die Antragstellung eines Hauptmieters / einer Hauptmieterin (somit auch nur eines Mitmieters / einer Mitmieterin). Hinweis: Nicht alle BewohnerInnen einer Wohnung sind gleichzeitig MieterInnen.
  • Auf Vermieterseite ist im Regelfall der Liegenschaftseigentümer bzw. die Liegenschaftseigentümerin Partei. Bringt die Mieterin bzw. der Mieter einen Antrag gegen den/die VermieterIn ein, so ist der/die LiegenschaftseigentümerIn AntragsgegnerIn. Sind mehrere Personen MiteigentümerInnen, sind alle als AntragsgegnerInnen zu benennen. Wer EigentümerIn einer Liegenschaft ist, ersehen Sie aus dem Grundbuchauszug, den Sie auf jedem Bezirksgericht erhalten.
  • Handelt es sich um eine gemietete Eigentumswohnung, was ebenfalls aus dem Grundbuchauszug ersichtlich ist, so ist nur die Wohnungseigentümerin bzw. der Wohnungseigentümer als AntragsgegnerIn zu bezeichnen. Soferne das Mietverhältnis schon vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen worden ist, kann der Antrag auch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden.
  • Sonderfälle: Wurde der Mietvertrag mit einem/einer Fruchtgenussberechtigten (meistens aus dem Grundbuch ersichtlich) oder MieterIn bzw. PächterIn eines ganzen Hauses geschlossen, so sind diese Personen (und nicht der/die EigentümerIn) als AntragsgegnerInnen zu benennen.

Wie verläuft ein Außerstreitverfahren bei Gericht?

Ein Antrag kann nur dann beim Bezirksgericht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren behandelt werden, wenn er vorher bei der Schlichtungsstelle anhängig gemacht worden ist.

Für den späteren Übergang in die gerichtliche Zuständigkeit bestehen zwei Möglichkeiten:

  • Die Schlichtungsstelle entscheidet nicht binnen drei Monaten ab Einlangen des Antrages. Jede Verfahrenspartei kann darüber ein schriftliche Bestätigung verlangen und mit dieser die Sache am Bezirksgericht anhängig machen.
  • Die Schlichtungsstelle trifft eine Entscheidung, eine Verfahrenspartei ist jedoch mit dem Inhalt derselben nicht einverstanden und begehrt deshalb die gerichtliche Entscheidung.

Kosten & Gebühren

Die Gebühr für das bezirksgerichtliche Verfahren selbst beträgt derzeit pauschal € 74,0 und ist zunächst von jener Verfahrenspartei zu bezahlen, die das Verfahren bei Gericht anhängig gemacht hat.

Im gerichtlichen Verfahren wird in den meisten Fällen vom Gericht ein schriftliches Gutachten zur Frage der notwendigen Erhaltungsarbeiten und den voraussichtlichen Kosten eingeholt. Der Auftrag dazu ergeht an einen gerichtlich beeideten Sachverständigen. Die für ein Gutachten sind – je nach Aufwand – unterschiedlich, mit rund € 1.000,0 bis € 1.800,0 müssen Sie jedoch rechnen.

Lässt sich eine Verfahrenspartei von einem/einer RechtsanwältIn vertreten, so kann sie am Verfahrensende auch die tarifmäßigen Kosten verzeichnen. Abhängig vom Verfahrensgegenstand gilt eine Bemessungsgrundlage, von der aus das Anwaltshonorar ermittelt wird.

Im Rahmen der Sachentscheidung muss das Bezirksgericht auch über den sogenannten Kostenersatz eine Entscheidung treffen.

Für den Kostenersatz (Pauschalgebühr, Sachverständigen- und Dolmetschkosten,  Anwaltshonorar) ist grundsätzlich der Verfahrenserfolg, den eine Partei der anderen gegenüber erzielt, maßgebend. Hier wird das Erfolgsprinzip allerdings durch eine gesetzlich vorgesehene Billigkeitsklausel durchbrochen. Bei der Festsetzung des Kostenersatzes ist auch zu berücksichtigen, in wessen Interesse das Verfahren geführt worden ist, ob nur zweckentsprechender Aufwand geltend gemacht wird, und wie viele Parteien am Verfahren beteiligt waren.

Stand Dezember 2014

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Antragsmuster "Durchführung von Erhaltungsarbeiten"

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