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Was tun bei Eigentümerwechsel?

Fokus Mietrecht

Wenn sich eine Eigentümerin oder ein Eigentümer von seiner Wohnung oder seinem Haus trennt und diese/s verkauft, löst dies oft Verunsicherung bei den MieterInnen aus: Ändert sich mein Mietvertrag oder steht eine Mieterhöhung ins Haus? Muss ich ausziehen, weil der neue Eigentümer die Wohnung sanieren will? Hier sind die MieterInnen gut beraten, wenn sie sich vorab informieren und alle Fragen klären.

Die ExpertInnen der Gebietsbetreuungen Stadterneuerung helfen gerne weiter und beraten kostenlos zu diesem und anderen wohn- und mietrechtlichen Themen. Im Folgenden werden die die gängigsten Fragestellungen zum Thema beantwortet.

„Ein Eigentümerwechsel beim Mietshaus ändert nichts an der Rechtsposition der MieterInnen und stellt keinen Kündigungsgrund dar. An die Mietverhältnisse, ob befristet oder unbefristet, ist auch der Käufer gebunden.“

Ein Blogbeitrag von Norbert Kessler, Miet- und Wohnrechtsexperte GB*mobil.

„Muss ich meine Wohnung im Falle eines Eigentümerwechsels zurückgeben?“

Im Zuge eines Hausverkaufs kommt es häufig zu Wohnungsbegehungen. Wird die Mieterin oder der Mieter gefragt, ob sie oder er die Wohnung zurückgeben möchte, so handelt es sich aus rechtlicher Sicht um ein Angebot an die MieterInnen zur einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses.

Auf dieses Angebot kann man eingehen, man kann es aber auch – ohne Angabe von Gründen – ablehnen. Die Erfahrung zeigt leider oftmals, dass den MieterInnen auch mit Kündigung der Mietverhältnisse wegen eines angeblich geplanten Hausabbruchs oder geplanter Umbauarbeiten gedroht wird. Im Regelfall können diese Kündigungsandrohungen aufgrund der Rechtslage (§ 30 Mietrechtsgesetz – gesetzliche Kündigungsgründe) nicht durchgesetzt werden.

Eine Kündigung wegen eines geplanten Hausabbruches setzt voraus, dass die voraussichtlichen Reparaturkosten durch die zu erzielenden Mietzinse nicht gedeckt werden können („wirtschaftliche Abbruchreife“) und den MieterInnen Ersatzwohnungen angeboten werden. Diese sogenannte „wirtschaftliche Abbruchreife“ liegt allerdings nur sehr selten vor.

„Stellen Umbauten im Haus einen Kündigungsgrund dar?“

Ein Hausverkauf bedeutet nicht sofort immer die gesamte Sanierung des Hauses und der Wohnungen. Oftmals werden im Gebäude Wohnungen zusammengelegt oder das Dachgeschoß ausgebaut. Diese Umbauten stellen in keinem Fall einen Kündigungsgrund dar.

Laut Mietrechtsgesetz müssen Erhaltungsarbeiten, etwa ein Fenstertausch von MieterInnenseite zugelassen werden. Andere Arbeiten, z.B. die Errichtung neuer Ver- und Entsorgungsleitungen, müssen nur dann geduldet werden, wenn dies der Mieterin oder dem Mieter zumutbar ist. Im Streitfall entscheidet darüber die Schlichtungsstelle.  Die Eigentümerin oder der Eigentümer ist jedoch verpflichtet, die Arbeiten möglichst schonungsvoll durchzuführen und zeitgerecht anzukündigen.

Sollen in Ihrer Wohnung derartige Maßnahmen gesetzt werden, beharren Sie auf einer schriftlichen Vereinbarung mit der Hausverwaltung (bzw. der Hauseigentümerin, dem Hauseigentümer) über Art, Umfang und Dauer der Arbeiten. Ist es notwendig, dass Sie die Wohnung vorübergehend verlassen müssen, bestehen Sie ebenfalls auf eine schriftliche Regelung über eine Ersatzwohnung.“

Belästigungen durch Staub und Lärm lassen sich im Regelfall nicht verhindern, das ist jedoch kein Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses. Kommt es zu massiven Beeinträchtigungen bzw. zu einer teilweisen oder völligen Unbenützbarkeit der Wohnung, besteht immer der Anspruch auf (teilweise) Mietzinsminderung.

„Ändert sich durch den Eigentümerwechsel mein Mietzins?“

Fallweise wird MieterInnen nach geplanten Umbaumaßnahmen auch mit existenzgefährdenden Erhöhungen der Hauptmietzinse gedroht: „Die Wohnung können Sie sich dann eh nimmer leisten!“

Sind am Haus Erhaltungsarbeiten erforderlich, so kann das unter Umständen zu einer Erhöhung der bisherigen Hauptmietzinse führen. Diese Erhöhung kann allerdings nicht nach Belieben von der Vermieterin oder dem Vermieter festgesetzt werden, sondern es muss bei der Schlichtungsstelle ein Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse gemäß § 18 Mietrechtsgesetz gestellt werden.

In diesem Verfahren werden Umfang und Kosten der geplanten Arbeiten geprüft und von der Schlichtungsstelle für jede Wohnung (Mietgegenstand) ein erhöhter Hauptmietzins für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren festgesetzt.

„Im Haus wird Wohnungseigentum begründet. Was ändert sich für die MieterInnen?“

Ein Punkt, der immer wieder für Missverständnisse sorgt und manchmal als Drohung verwendet wird: Die Begründung von Wohnungseigentum.

Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Miteigentums und wird im Grundbuch eingetragen. Wohnungseigentum kann durch Vertrag zwischen den MiteigentümerInnen an bewohnten und unbewohnten Objekten, ja selbst an erst in Bau befindlichen Objekten begründet werden. Die MiteigentümerInnen einer Liegenschaft räumen einander mit diesem Vertrag gegenseitig bestimmte Verfügungsrechte an den einzelnen Wohnungen eines Hauses ein.

Auf Grund der gesetzlichen Vorschriften ist seit 2002 die Wohnungseigentumsbegründung immer nur an allen wohnungseigentumsfähigen Objekten eines Gebäudes gleichzeitig zulässig. Damit gibt es für jedes Objekt eine bestimmte Person aus dem Kreis der MiteigentümerInnen der Liegenschaft, die Woh­nungseigentümerin oder Wohnungseigentümer dieses Objektes ist.

Aber auch hier gilt: So wie beim Hausverkauf die Erwerberin oder der Erwerber des gesamten Hauses an die bestehenden Mietverhältnisse gebunden bleibt, ist hier die neue Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer an das bestehende Mietverhältnis gebunden. Die Mietdauer und die Mietzinshöhe bleiben für die MieterInnen unverändert.

Für, die „Altmieterin“ oder den „Altmieter“ ändert sich daher trotz Wohnungseigentumsbegründung de facto nichts, formal wird jedoch die Wohnungseigentümerin oder der Wohnungseigentümer des Objektes zur alleinigen Vermieter oder alleinigen Vermieter. Den „neuen“ WohnungseigentümerInnen kommt jedoch auch kein besonderes Kündigungs­recht bei Eigenbedarf zu.

Hinweis: Nur bei einem Mietverhältnis in einem Ein- oder Zweifamilienhaus kann der EigentümerInnenwechsel einen Kündigungsgrund darstellen. Das Mietrechtsgesetz findet hier keine Anwendung.

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